Когда вторая квартира — не преимущество: правила расселения из аварийного фонда

Влияет ли наличие второй квартиры на право получения нового жилья при переселении из дома, признанного аварийным? Короткий ответ: зависит от статуса жильца и от того, включён ли дом в региональную программу переселения. Для нанимателей по соцнайму наличие другой недвижимости вообще не имеет значения — им обязаны предоставить новую квартиру. Для собственников вопрос сложнее, но и у них право выбора сохраняется, если дом входит в региональную программу. Ниже разбираю всё по полочкам.

Кто такие «собственник» и «наниматель» — и почему это важно

Закон чётко разделяет две категории жильцов аварийного дома, и для каждой действуют разные правила.

Наниматель — человек, который живёт в квартире по договору социального найма, то есть квартира принадлежит муниципалитету или государству. При переселении ему обязаны предоставить другое благоустроенное, равнозначное по общей площади жильё, тоже по договору соцнайма (ст. 86, 89 ЖК РФ). Переселение носит компенсационный характер: цель — сохранить прежние условия, но в безопасном здании. 

Собственник — человек, у которого квартира приватизирована, куплена, получена в дар или по наследству. Для него действует статья 32 ЖК РФ: жильё изымается для муниципальных или государственных нужд, а взамен собственник получает либо денежное возмещение по рыночной стоимости, либо другое жильё — по соглашению с администрацией. 

Нанимателям: наличие другого жилья не лишает права на квартиру

Это, пожалуй, самый чётко урегулированный участок. Верховный Суд РФ ещё в 2014 году разъяснил: переселение из аварийного дома — не улучшение жилищных условий, а компенсационная мера. Поэтому наличие у нанимателя или членов его семьи в собственности другой квартиры на объём гарантий не влияет. 

Первый кассационный суд общей юрисдикции также подтвердил это. Мы вели дело нашей клиентки, которой администрация города Актюбинска отказывалась предоставлять жильё взамен аварийного, ссылаясь на то, что у них есть другая недвижимость в собственности и она не стоит на учёте как нуждающиеся. Суд с этим не согласился и обязал администрацию предоставить благоустроенное жильё во внеочередном порядке. 

Аналогичную позицию озвучивает прокуратура в разъяснениях для граждан: «При предоставлении жилья не учитывается наличие в собственности нанимателя или членов его семьи иных жилых помещений». 

Собственникам: ключевой фактор — включение дома в программу

Здесь ситуация тоньше. Право собственника на выбор между деньгами и квартирой зависит от того, включён ли дом в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, формируемую по закону № 185-ФЗ.

Дом включён в региональную программу

Собственник сам выбирает способ обеспечения жилищных прав: получить возмещение деньгами или другое жильё в собственность (п. 3 ст. 2, ст. 16 закона № 185-ФЗ). Это право выбора принадлежит именно собственнику, а не администрации.

Верховный Суд неоднократно подчёркивал: администрация не вправе произвольно лишать собственника права на квартиру, ссылаясь на общий порядок статьи 32 ЖК РФ, если дом уже включён в программу. В одном из дел ВС указал, что «выделить отдельное жилое помещение из программы, применив к нему общий порядок, не является верным». 

Дом НЕ включён в региональную программу

Здесь действует общий порядок статьи 32 ЖК РФ. Администрация обязана выплатить денежное возмещение — рыночную стоимость квартиры, долю в общедомовом имуществе, долю земельного участка и все связанные убытки. Но обязанности предоставить другое жильё в этом случае нет.

Предоставление квартиры вместо денег возможно, но только по соглашению с собственником и с зачётом стоимости нового жилья в размер возмещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если соглашение не достигнуто — администрация выплачивает деньги. 

Исключение — малоимущие собственники единственного жилья, которые состоят на учёте как нуждающиеся. Им обязаны предоставить равнозначное жильё по соцнайму вне очереди, даже если дом не включён в программу. 

Влияет ли наличие второй квартиры именно на собственника?

Вот здесь начинается самое интересное. По действующему федеральному законодательству прямой нормы, лишающей собственника второй квартиры права на получение нового жилья взамен аварийного, нет. Если дом включён в программу — собственник выбирает сам, и наличие другого жилья формально не ограничивает этот выбор.

Однако на практике администрация может ссылаться на наличие иного жилья как на аргумент для выплаты только денежной компенсации, а не предоставления квартиры. Особенно если дом не входит в региональную программу. Судебная практика в этом случае, как правило, поддерживает муниципалитет: при отсутствии соглашения суд не обязывает администрацию дать квартиру — только выплатить деньги. 

С другой стороны, даже если собственник получает только деньги, он сохраняет право пользоваться старой квартирой до 6 месяцев после выплаты возмещения — но только если у него нет в собственности других жилых помещений (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Если вторая квартира есть — этого дополнительного срока не будет. 

Что обсуждают в новых законопроектах

Минстрой предложил поправки, которые могут существенно изменить картину для домов:

• Вычет стоимости сноса из компенсации. Стоимость демонтажа аварийного здания будут вычитать из возмещения. Для многих собственников это может означать существенное уменьшение выплаты, а в крайних случаях — компенсацию, близкую к нулю.
• Доплата за «лишние» метры. Если новая квартира больше изымаемой, собственнику предложат доплатить разницу. Сейчас Верховный Суд запрещает требовать такую доплату без согласия жильца, но новые правила могут это изменить. 
• Ограничение для владельцев нескольких квартир. В экспертных кругах активно обсуждается идея: если у собственника аварийной квартиры есть другое жильё, предлагать ему только деньги, а не новую квартиру. Пока это не закреплено в законе, но уже прослеживается в правоприменительной практике некоторых регионов. 
• Запрет для тех, кто продал жильё в последние 5 лет. Если собственник в течение пяти лет до признания дома аварийным продал другое жильё, ему может быть предложена только денежная компенсация. 

Эти изменения направлены в первую очередь на борьбу с «инвесторами», которые скупают дешёвые квартиры в аварийных домах ради получения нового жилья. Но под удар могут попасть и обычные граждане.

Сколько денег положено и можно ли оспорить оценку

Размер возмещения включает:

• рыночную стоимость самого жилого помещения;
• рыночную стоимость доли в общедомовом имуществе и земельном участке;
• убытки, связанные с переездом, поиском нового жилья, оформлением;
• упущенную выгоду (например, от досрочного расторжения договора найма).

На практике администрации часто занижают оценку. По статистике судебной практики 2024 года, собственники, оспаривающие оценку в суде, в среднем увеличивают сумму компенсации на 20–30%. Восьмой кассационный суд в 2024 году подтвердил, что для оценки аварийного жилья можно использовать в качестве аналогов пригодные для проживания квартиры, а не только такие же аварийные. 

Важно: не подписывайте первое предложенное соглашение, если не согласны с суммой. После подписания оспорить будет гораздо сложнее.

Что делать на практике

1. Узнайте, включён ли дом в региональную программу. Это определяет весь дальнейший сценарий. Информация доступна в администрации муниципалитета или на сайте регионального.
2. Если вы наниматель — наличие другого жилья не лишает вас права на новую квартиру. Если администрация отказывает — обращайтесь в суд. Практика устойчиво на стороне жильцов.
3. Если вы собственник и дом в программе — вы имеете право выбрать между деньгами и квартирой. Настаивайте на своём выборе письменно.
4. Если вы собственник и дом НЕ в программе — рассчитывать можно только на денежное возмещение. Исключение — статус малоимущего и состоящего на учёте нуждающихся.
5. Оспаривайте заниженную оценку. Закажите независимую экспертизу и обращайтесь в суд. Не подписывайте акт об изъятии, пока не согласны с условиями.
6. Учитывайте новые правила. Для домов, расселение которых начнётся после 1 января 2025 года, могут применяться поправки Минстроя — с вычетом стоимости сноса и возможной доплатой за лишние метры.