Адвокат Иванов В.И.

Весной 2024 года Ларисе Долиной позвонили. Голос на том конце представился ректором Московского государственного института культуры, где певица преподаёт уже много лет. Голос казался знакомым — позже выяснится, что его подделали нейросетью. Собеседник говорил срочно и серьёзно: у Долиной, мол, крупные финансовые неприятности, сейчас с вами свяжутся представители правоохранительных органов, они помогут.

Дальше был «офицер ФСБ». Потом «сотрудник Росфинмониторинга». Каждое следующее звено цепочки выглядело убедительнее предыдущего: мошенники присылали поддельные удостоверения, фальшивые документы о кредите, якобы оформляемом на имя певицы. Объясняли: сбережения и квартира в опасности. Единственный выход — перевести деньги на «безопасные счета» и фиктивно продать недвижимость. Потом всё вернут. Чтобы Долина никому не рассказала, её запугали уголовной ответственностью за разглашение сведений, составляющих государственную тайну.

Когда сотрудники банка, заметив крупные переводы, поинтересовались, знает ли клиентка, кому отправляет деньги, она — заранее предупреждённая «силовиками» о том, что в банке работают мошенники — ответила, что переводит средства на организацию гастрольного тура.

Так началась история, которая к концу 2025 года расколола российский рынок вторичной недвижимости, породила новый термин в юридической практике, заставила тысячи покупателей пересмотреть своё отношение к «вторичке» и дошла до Верховного суда, Госдумы и Президиума высшей судебной инстанции.

Квартира

Пятикомнатная квартира, 236 квадратных метров, элитный ЖК «Ксеньинский» в московских Хамовниках. Выставлена на продажу через риелторское агентство, объявление разместили онлайн. Рыночная стоимость — 138 миллионов рублей, но продавали за 112. Разница в 26 миллионов — первый тревожный звоночек, на который тогда никто не обратил внимания.

Покупательницей стала 35-летняя предпринимательница Полина Лурье. Она нашла объявление в интернете, осмотрела квартиру, внесла задаток в миллион рублей, а затем оплатила оставшиеся 111 миллионов — всё под расписки, наличными, через банковскую ячейку, как требовала Долина по настоянию мошенников. Сделка была зарегистрирована в Росреестре. Всё выглядело абсолютно легально: настоящий собственник, настоящие документы, реальный покупатель, официальный договор.

На следующий день после сделки Долина забрала деньги из ячейки и передала их курьеру — женщине по имени Анжела Цырульникова, которая отвезла сумки в обменный пункт для перевода в криптовалюту. Помимо денег от продажи квартиры, Долина перевела мошенникам около 68 миллионов рублей личных сбережений. Общий ущерб следствие впоследствии оценило в 317,6 миллиона рублей.

Обман раскрылся, когда Лурье попросила Долину освободить квартиру. Певица отказалась съезжать, заявив, что стала жертвой аферистов и по-прежнему считает себя хозяйкой. Вернуть деньги Лурье она не могла — их уже забрали мошенники. В августе 2024 года Долина подала иск в Хамовнический районный суд, требуя признать сделку недействительной. Лурье подала встречный иск — о выселении певицы и её семьи.

Судебные качели

28 марта 2025 года Хамовнический суд встал на сторону Долиной. Сделку признали недействительной по двум основаниям. Первое — статья 178 ГК РФ (существенное заблуждение): суд установил, что певица действовала под влиянием заблуждения относительно последствий сделки. Второе — статья 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий): психолого-психиатрическая экспертиза подтвердила, что в момент подписания договора Долина находилась в состоянии психологического давления и не имела «истинного намерения и выраженной воли на отчуждание квартиры». Право собственности вернули Долиной. Но о возврате 112 миллионов рублей Лурье в решении не было ни слова. Мосгорсуд и Второй кассационный суд подтвердили это решение.

Полина Лурье осталась без квартиры и без денег. Ей предложили взыскивать 112 миллионов с осуждённых мошенников — курьера Цырульникову и троих мужчин, через чьи банковские карты переводились средства (так называемых дропов). В конце ноября 2025 года суд приговорил их к срокам от четырёх до семи лет колонии. Но вернуть 112 миллионов они физически не могли: это были мелкие исполнители, а организаторы и деньги находились за пределами России.

Решение вызвало шок. Покупательница, которая ничего не знала о мошенниках, действовала через риелтора, проверила документы, подписала официальный договор и заплатила полную сумму, оказалась жертвой преступления, совершённого против продавца третьими лицами. А продавец — получил квартиру обратно и не вернул ни копейки.

Ключевая проблема, которую проигнорировали нижестоящие суды, — пункт 2 статьи 167 ГК РФ, обязывающий каждую сторону недействительной сделки возвратить другой всё полученное. Это так называемая двусторонняя реституция: квартира возвращается продавцу, но одновременно продавец обязан вернуть покупателю деньги. Суды применили реституцию только в одну сторону — и тем самым лишили покупательницу всякой правовой защиты.

«Эффект Долиной»

После того как суд встал на сторону Долиной, по стране прокатилась волна аналогичных исков. Продавцы — чаще всего пожилые люди, которые недавно продали квартиру и отдали деньги телефонным мошенникам — стали обращаться в суды с требованием вернуть жильё. Ссылались на статьи 177 и 178 ГК РФ: сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий, или под влиянием существенного заблуждения. Суды нередко вставали на их сторону. Квартиру возвращали прежнему владельцу, а покупатель оставался ни с чем — ведь денег у продавца не было, их забрали аферисты.

Некоторые истцы пытались опереться и на статью 179 ГК РФ, позволяющую оспорить сделку, совершённую под влиянием обмана. Причём по пункту 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной, только если другая сторона знала или должна была знать об обмане. Именно это условие — осведомлённость покупателя — стало камнем преткновения в большинстве дел.

За 2025 год и первый квартал 2026-го зафиксировано около 150 подобных споров. В 2025 году суды поддерживали покупателей лишь в 41% случаев. Но после решения Верховного суда по делу Долиной в декабре 2025-го тенденция развернулась: в 2026 году доля решений в пользу покупателей выросла до 85%.

Как рынок привыкал к новому страху

Реакция рынка была мгновенной и жёсткой. Покупатели вторичного жилья стали массово отказываться от сделок с продавцами из «группы риска» — одинокими пенсионерами, продающими единственное жильё. На продавцов старше пятидесяти лет начали смотреть с подозрением, от них стали требовать дополнительные справки, присутствие родственников на сделке, а вырос спрос на выезд психиатра к нотариусу во время подписания договоров.

Поворот Верховного суда

16 декабря 2025 года Верховный суд отменил решения всех трёх нижестоящих инстанций и отказал Долиной в удовлетворении иска. Квартира осталась за Полиной Лурье. 19 января 2026 года судебные приставы передали покупательнице ключи от квартиры в Хамовниках.

Логика Верховного суда строилась на нескольких ключевых положениях.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для её отмены — это прямо предусмотрено пунктом 3 статьи 178 ГК РФ: «Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной». Долина полагала, что продаёт квартиру для пресечения мошенничества и что сделка будет аннулирована, а квартира вернётся к ней. Но это заблуждение именно в мотивах и последствиях, а не в природе сделки: она понимала, что подписывает договор купли-продажи, передаёт право собственности и получает деньги. При этом, как отметил суд, Долина имеет огромный опыт в заключении договоров и сделок и должна была осознавать последствия.

Нижестоящие суды не исследовали добросовестность покупательницы. Недобросовестного поведения Полины Лурье при заключении сделок судами не установлено: она действовала через риелтора, проверила документы, оплатила полную сумму, лично встречалась с Долиной. Тем самым суд опирался на логику статьи 302 ГК РФ, защищающей добросовестного приобретателя — лицо, которое не знало и не могло знать об отсутствии у продавца права на отчуждение имущества. Применительно к статье 179 ГК РФ это означает: если обман совершён третьим лицом (мошенниками), а покупатель не знал и не должен был знать о нём — сделка не может быть признана недействительной.

Даже если бы сделку следовало признать недействительной, суды не имели права не применять двустороннюю реституцию — пункт 2 статьи 167 ГК РФ прямо обязывает каждую сторону возвратить другой всё полученное по сделке. Возвращая квартиру продавцу и оставляя покупателя без средств, суды нарушили баланс интересов сторон.

В июле 2026 года Президиум Верховного суда под председательством Игоря Краснова утвердил обзор судебной практики по спорам за право на недвижимость — документ, которого ждали почти полгода. В него вошли 20 правовых позиций, сформированных на основе практики 2022–2025 годов. Главный принцип: сделка, совершённая продавцом под влиянием обмана третьих лиц, может быть признана недействительной лишь в том случае, если покупатель знал или должен был знать об обмане — в соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ. Презумпция добросовестности приобретателя, заложенная в статье 302 ГК РФ, становится ключевой. Бремя доказывания лежит на продавце. Если стороны уже исполнили договор, применяется двусторонняя реституция по пункту 2 статьи 167 ГК РФ — возврат денег покупателю прежде, чем квартира вернётся продавцу.

Как защитить себя при покупке квартиры на вторичном рынке

Проверка продавца

• Запросите выписку из ЕГРН — на текущего собственника и историю переходов права. Обратите внимание на частоту переходов и основания (наследство, дарение, решение суда).
• Проверьте продавца в открытых базах: ФССП (судебные приставы), Картотека арбитражных дел, ЕФРСБ (реестр банкротов). Убедитесь, что против продавца не ведётся банкротное или исполнительное производство.
• Оцените мотивы продажи. Почему продаёт? Куда переезжает? Что будет делать с деньгами? Если пожилой человек продаёт единственное жильё, торопится, готов заметно снизить цену — это повод остановиться.
• Проверьте возраст продавца. Если 60 лет и более — рассмотрите нотариальное удостоверение сделки и выезд психиатра к нотариусу. Это создаёт доказательную базу на случай оспаривания по статье 177 ГК РФ.
• Задайте прямой вопрос: «Принимаете ли вы это решение самостоятельно? Не звонили ли вам представители „силовых органов» с рекомендациями продать квартиру?» Звучит странно, но именно так начинается большинство «бабушкиных схем».

Оформление сделки

• Используйте аккредитив или эскроу-счёт, а не наличные через банковскую ячейку. Банк контролирует передачу денег и может приостановить операцию при подозрительных обстоятельствах.
• Нотариально удостоверите договор, особенно если продавец — пожилой человек или есть признаки спешки и давления.
• Попросите видеофиксацию подписания договора, при которой нотариус не просто зачитывает текст, но и проводит подробное интервью с продавцом под камеру: о целях продажи, дальнейших планах, понимании последствий сделки. Это создаёт доказательную базу, которую сложно оровергнуть в суде заявлениями о «затуманенном сознании».
• Проверьте цену. Занижение цены в договоре относительно рыночной более чем на 10–15% — тревожный сигнал. Росреестр может приостановить регистрацию по статье 26 ФЗ № 218-ФЗ при нетипичных условиях договора.

Страхование

• Оформите титульное страхование на срок не менее трёх лет (срок исковой давности по оспоримым сделкам — статья 181 ГК РФ). Полис стоит 0,3–1% от цены квартиры в год и компенсирует рыночную стоимость, если суд лишит вас права собственности.
• Убедитесь, что страховой случай в полисе включает: признание сделки недействительной по статьям 177, 178 и 179 ГК РФ, истребование имущества по статье 302 ГК РФ, оспаривание сделки в рамках банкротства продавца.
• Проверьте, что полис не навязан банком. При ипотеке обязательно только страхование предмета залога (статья 31 ФЗ № 102-ФЗ). Титульное страхование и страхование жизни — добровольные (статья 16 Закона № 2300-1).

Документы, которые сохранить обязательно

• Договор купли-продажи и все приложения (акт приёма-передачи, расписки).
• Отчёт об оценке квартиры — подтверждает, что вы проверили рыночную цену.
• Переписка с продавцом и риелтором — может подтвердить вашу добросовестность в суде.
• Документы о проверке объекта и собственника — выписки из ЕГРН, справки из ФССП, реестра банкротов, распечатки объявлений.
• Доказательства осмотра квартиры — фотографии, видео, показания свидетелей.
• Объяснения продавца о причинах и сроках продажи — зафиксированные на бумаге или видео.

Человек умирает. Родственники далеко, или не знают, или не успели. Проходит полгода. Квартира, в которой он жил, перестаёт быть его: она становится выморочной и автоматически переходит государству. Без акта принятия, без заявления, без волеизъявления. Просто в силу закона.

А потом — иногда через год, иногда через пять лет — появляется наследник. Он идёт к нотариусу, получает отказ. Идёт в суд. И часто проигрывает: срок пропущен, причины неуважительные, имущество уже принадлежит муниципалитету. Департамент городского имущества ставит квартиру на баланс, передаёт по соцнайму очередникам — или продаёт с торгов.

Так работает один из самых жёстких механизмов российского наследственного права. И работает он всё чаще.

Что такое выморочное имущество

По статье 1151 Гражданского кодекса имущество умершего считается выморочным в четырёх случаях: 

• наследников нет ни по закону, ни по завещанию;
• все наследники признаны недостойными (например, совершали противоправные действия против наследодателя);
• никто из наследников не принял наследство в шестимесячный срок;
• все наследники отказались от наследства, не указав, в чью пользу.

Дальше действует простое правило: жилая недвижимость, земельные участки и доли в них переходят в собственность муниципалитета (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — субъекта РФ). Всё остальное — машины, деньги на счетах, ценные бумаги, драгоценности — отходит Российской Федерации. 

Ключевая особенность: государство не может отказаться от выморочного имущества. В отличие от обычного наследника, который вправе сказать «нет, мне это не нужно», муниципалитет принимает всё автоматически — со дня открытия наследства, то есть со дня смерти собственника. Без акта принятия, вне зависимости от регистрации права в Росреестре и даже от того, знает ли муниципалитет о существовании этой квартиры. 

Как государство узнаёт о пустых квартирах

Специальной службы, которая ходила бы по домам и проверяла, не умер ли кто-то без наследников, нет. Механизм запускается стихийно: 

• Управляющая компания видит растущий долг за коммуналку и начинает выяснять, кто собственник.
• Соседи сообщают в администрацию или полицию, что хозяин умер, а в квартире давно никто не появляется.
• Налоговая замечает, что платежи по налогу на имущество перестали поступать.

После этого администрация или профильный департамент (в Москве — Департамент городского имущества) делает запросы в ЗАГС, МВД, Росреестр и нотариат. Если наследников не обнаруживается, муниципалитет обращается к нотариусу за свидетельством о праве на наследство. Затем — регистрация в Росреестре. Решение суда для этого не требуется: переход происходит в силу прямого указания закона. 

Важно: для государства сроков принятия наследства не существует. Муниципалитет может обратиться к нотариусу через год, через три, через десять лет после смерти собственника — и всё равно получить свидетельство. Обычный наследник так не может: у него только шесть месяцев. 

Долги в нагрузку

Вместе с имуществом государство получает и долги умершего. Кредиты, задолженность по коммуналке (за последние три года до смерти), налоги — всё это ложится на нового собственника, но только в пределах стоимости унаследованного имущества. 

Это создаёт парадоксальные ситуации. В 2023 году суд взыскал с одного из муниципалитетов Красноярского края долг за ЖКУ, накопившийся по выморочной квартире за четыре года. Администрация возражала: она не знала о квартире, не заложила средства в бюджет. Конституционный Суд в определении от 10 июня 2025 года ответил жёстко: выморочное имущество переходит публично-правовому образованию со дня открытия наследства «независимо от осведомлённости органа МСУ об этом и совершения им действий, направленных на выявление и учёт такого жилфонда». 

Ещё сложнее, когда квартира обременена ипотекой. В июне 2026 года Конституционный Суд вынес постановление № 41-П, в котором указал: если заложенное выморочное жильё продано с торгов за сумму меньше долга, взыскивать остаток с бюджета муниципалитета недопустимо. Муниципалитет — «правопреемник поневоле», и нельзя заставлять его платить из собственного бюджета за то, что не приносит пользы. 

Шесть месяцев, отделяющих квартиру от наследника

Обычному наследнику на всё про всё даётся полгода. Это срок, установленный статьёй 1154 ГК РФ. В течение этого времени нужно либо обратиться к нотариусу с заявлением, либо совершить действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства: вступить во владение, оплатить коммуналку, сделать ремонт, забрать вещи умершего. 

Если срок пропущен, а других наследников нет — имущество становится выморочным. И вот тут начинается самое сложное: вернуть его можно только через суд.

Закон (статья 1155 ГК РФ) даёт два пути:

Первый — восстановление пропущенного срока. Нужно доказать, что наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по другим уважительным причинам, и что он обратился в суд в течение шести месяцев после того, как эти причины отпали.

Второй — признание факта принятия наследства. Если наследник докажет, что фактически принял наследство в установленный срок (жил в квартире, платил за неё, хранил вещи умершего), суд признаёт его право собственности, а регистрация права государства аннулируется.

Но на практике оба пути — минное поле.

Что суды считают уважительным, а что — нет

Постановление Пленума Верховного Суда от 29 мая 2012 года № 9 даёт примерный перечень. Уважительными признаются обстоятельства, связанные с личностью наследника: тяжёлая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность — если они препятствовали принятию наследства в течение всего установленного срока. 

Не являются уважительными:

• Кратковременное расстройство здоровья. Не та простуда, не та госпитализация на две недели.
• Незнание закона. «Я не знал, что нужно обращаться к нотариусу в течение шести месяцев» — не работает.
• Отсутствие сведений о составе наследственного имущества. «Я не знал, что у бабушки была квартира» — тоже нет.
• Преклонный возраст сам по себе. Четвёртый кассационный суд в 2024 году прямо указал: «Преклонный возраст в отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих беспомощность, сам по себе не является основанием».
• Проживание в разных городах или за рубежом. «Отсутствие интереса к судьбе наследодателя, проживание в разных субъектах, не отнесено ни законом, ни Пленумом к уважительным причинам» — Шестой кассационный суд, 2025 год.
• Простое отсутствие общения. «Тот факт, что истец не общалась с тетей, не является уважительной причиной» — Восьмой кассационный суд, 2023 год.
• Нахождение в местах лишения свободы. Само по себе — нет, поскольку «не исключает взаимосвязь с обществом».

Но те же причины в совокупности с другими обстоятельствами могут сработать. Например, Санкт-Петербургский городской суд в 2024 году восстановил срок наследникам, которые знали о смерти сына, но не обратились к нотариусу из-за проживания в другой стране, отсутствия почтовой связи между государствами, состояния здоровья и преклонного возраста. 

Дело Татьяны Чубыкиной: когда Верховный Суд сказал «вы формалисты»

Один из самых показательных примеров последних лет — дело № 5-КГ25-63-К2, которое дошло до Верховного Суда в 2025 году. 

Наследница не общалась с наследодателем около пятидесяти лет. Проживала в другом городе. Никаких родственных или дружеских связей. О смерти узнала случайно, сразу обратилась к нотариусу — отказ из-за пропуска срока. Параллельно Департамент городского имущества Москвы предъявил встречный иск о признании квартиры выморочной.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону Департамента. Логика стандартная: наследница должна была интересоваться судьбой наследодателя, при должной осмотрительности могла узнать о смерти — значит, причина неуважительная.

Верховный Суд отменил все решения и направил дело на новое рассмотрение. Ключевой вывод: суды формально подошли к делу, не исследовали реальные обстоятельства. Отсутствие связей в течение полувека, проживание в разных городах, отсутствие обязательств по содержанию — это объективные обстоятельства, по которым наследница не должна была знать о смерти. Суд обязал нижестоящие инстанции исследовать факты в совокупности, а не ограничиваться формальными критериями. 

Это определение не перевернуло практику, но задало ориентир: суды не имеют права автоматически отказывать, если наследник не общался с умершим. Нужно разбираться, почему не общался, мог ли узнать и были ли на то объективные препятствия.

Дело о завещании, которое нашли через три года

Ещё одно дело, которое дошло до Верховного Суда, — Определение № 5-КГ22-50-К2 от 19 июля 2022 года. 

Пожилая москвичка завещала квартиру подруге, а в случае её смерти — внучке подруги. Нотариус открыл наследственное дело через три месяца после похорон, но телеграмму наследнице отправил… через три года. Подруга к тому времени уже умерла. Внучка написала заявление о принятии наследства — и получила отказ: срок пропущен.

Районный суд встал на сторону наследницы. Апелляция отменила решение: «могла поддерживать отношения, интересоваться здоровьем». Кассация согласилась.

Верховный Суд вернул дело на пересмотр. Главный аргумент: наследница не знала и не могла знать, что она указана в завещании. У неё не было обязательств по содержанию наследодательницы. О завещании она узнала только из телеграммы нотариуса — да ещё и через три года. Апелляция не исследовала эти обстоятельства, а формально оценила «возможность поддерживать отношения». 

Шестимесячный капкан

Самое коварное в статье 1155 ГК РФ — не критерии уважительности, а второй абзац. Наследник, пропустивший срок, должен обратиться в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали. И этот шестимесячный срок не подлежит восстановлению. Пропустил его — лишаешься права на восстановление навсегда. 

В деле из Нагатинского суда Москвы истец узнал о смерти сестры в 2019 году, а иск подал только в 2022-м — через три года после открытия наследства. Суд отказал: с момента, когда причины пропуска отпали (окончание стационарного лечения), прошло значительно больше шести месяцев. Встречный иск Департамента городского имущества о признании квартиры выморочной был удовлетворён. 

В другом деле — Чертановский суд Москвы, 2024 год — внук умершей узнал о смерти бабушки только в мае 2024 года, хотя она умерла в апреле 2021-го. Труп был найден правоохранителями в квартире. Суд отказал в восстановлении срока: истец был совершеннолетним, бабушкой не интересовался, «при должном внимании имел реальную возможность узнать о её судьбе». 

Статистика: парадокс высоких цифр

По данным судебной статистики, в 2024 году было зарегистрировано 37 930 дел категории «о восстановлении срока для принятия наследства, о принятии наследства, о признании права на наследственное имущество». Из них около 93% завершились удовлетворением исковых требований. 

93% — это много. Но эти дела — не только споры с государством о выморочном имуществе. Большая часть — это внутрисемейные конфликты, где один наследник пропустил срок, а другие уже приняли наследство и не возражают. Когда же на другой стороне — муниципалитет или Департамент городского имущества с встречным иском о признании имущества выморочным, картина совсем иная. Государство не «не возражает». Государство претендует.

Именно в этих делах процент отказов значительно выше. Муниципалитет — не родственник, который готов войти в положение. Это сторона с интересом: квартира уже поставлена на баланс, уже передана по соцнайму, уже включена в фонд. И суды часто считают: раз наследник не проявил заботы о наследодателе при жизни — почему он должен получить имущество после смерти?

Мораль или право?

В основе большинства отказов лежит не юридическая, а моральная логика: «наследник не интересовался наследодателем — значит, не достоин». Этот подход критикуют и учёные-юристы, и сам Верховный Суд.

Статья в журнале «Гражданское право» (2024, № 6) прямо указывает: «Сформированный судами подход, согласно которому определяющим для признания уважительности является соблюдение наследником обязанности интересоваться жизнью наследодателя и проявлять о нём заботу, не основан на правовых предписаниях, поскольку ставит возможность принятия наследства в зависимость от оценки поведения наследника с точки зрения норм морали». 

Право наследования не должно зависеть от моральной оценки поведения наследника. Вопрос, который суд должен задавать, проще: были ли у наследника объективные инструменты, чтобы узнать об открытии наследства? Если нет — срок подлежит восстановлению. Если были, но он ими не воспользовался — нет.

Верховный Суд в определениях 2022 и 2025 годов последовательно проводит именно эту линию. Но до нижестоящих инстанций она доходит медленно.

Что делать, если вы оказались в такой ситуации

Если вы узнали, что ваш родственник умер, а срок принятия наследства пропущен, — действовать нужно немедленно. Не «подумать», не «посоветоваться с друзьями», а немедленно.

1. Обратиться к нотариусу по месту жительства наследодателя с заявлением о принятии наследства. Даже если откажут — постановление об отказе понадобится для суда.
2. Собрать доказательства того, что вы не знали и не должны были знать об открытии наследства. Справки о месте жительства, документы об отсутствии переписки, свидетельские показания, документы о болезни или нахождении в другом городе.
3. Подать иск в суд о восстановлении срока принятия наследства — в течение шести месяцев с момента, когда вы узнали о смерти. Этот срок не продлевается. Если квартира уже оформлена на муниципалитет — он будет ответчиком, и, скорее всего, предъявит встречный иск о признании имущества выморочным.
4. Если имущество уже продано с торгов — можно потребовать возмещения его стоимости от муниципалитета или госоргана.

И главное: чем быстрее вы подадите иск после того, как узнали о наследстве, тем больше шансов. Шестимесячный капкан не прощает промедления.

Квартира принадлежит трём собственникам в равных долях — каждому по 1/3. Двое решили выйти из права собственности: продать или подарить свои доли третьему лицу. Кажется, что раз участники между собой договорились, можно составить договор в простой письменной форме, отнести в МФЦ — и готово. Но Росреестр такую сделку без нотариуса не зарегистрирует. Разберёмся, почему.

Правило и единственное исключение

Ключевая норма — часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Она звучит так: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. 

Исключение из этого правила тоже прямо прописано в законе: нотариус не нужен, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. То есть когда квартира продаётся целиком и на стороне продавца выступают все собственники одновременно — простая письменная форма допустима.

В нашем случае отчуждают свои доли не все три собственника, а только двое. Третий свою долю сохраняет. Значит, исключение не работает, и сделка требует нотариального удостоверения. Это подтверждает и Росреестр в официальных разъяснениях: «Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже если один из сособственников становится единоличным владельцем объекта». 

Минюст России в письме от 11 октября 2023 года сформулировал это ещё жёстче: если по сделке свои доли отчуждают не все участники долевой собственности, «наиболее правильным представляется осуществление нотариального удостоверения такой сделки». 

А если это дарение, а не продажа?

До 13 января 2025 года договор дарения доли можно было заключить в простой письменной форме — в части нотариального удостоверения действовало то же правило, что и для купли-продажи: нотариус обязателен, кроме случая, когда все доли отчуждаются по одной сделке.

С 13 января 2025 года всё изменилось. Вступил в силу Федеральный закон № 459-ФЗ, который внёс изменения в пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса. Теперь любой договор дарения недвижимости между гражданами — будь то вся квартира или доля, близкому родственнику или постороннему — должен быть нотариально удостоверен. Без печати нотариуса Росреестр просто не примет документы.

Получается, что для дарения ситуация ещё однозначнее: нотариус требуется по двум независимым основаниям — и как для сделки с долями (ст. 42 закона № 218-ФЗ), и как для договора дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Купля-продажа: преимущество третьего собственника

Если двое из трёх собственников решили продать свои доли третьему лицу, возникает ещё один правовой механизм — преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Перед тем как предложить долю постороннему, продавец обязан письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать с указанием цены и других условий.

Третий собственник — тот, кто свою долю сохраняет — имеет право выкупить продаваемые доли на тех же условиях. Если он не ответил в течение месяца, долю можно продать третьему лицу. Если отказался — можно продавать сразу, не дожидаясь истечения срока. 

Нотариус в этом случае выполняет сразу несколько функций: проверяет, что уведомление было направлено надлежащим образом, контролирует соблюдение преимущественного права, удостоверяет дееспособность сторон и добровольность сделки.

При дарении преимущественное право не возникает. Долю можно подарить кому угодно, не спрашивая и не уведомляя остальных собственников — правило о преимущественном праве покупки действует только при возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Что было бы, если бы все три собственника участвовали?

Если бы все три собственника решили продать свои доли по одному договору купли-продажи одному покупателю — нотариус был бы не нужен. Это и есть то самое исключение из статьи 42 закона № 218-ФЗ: все участники долевой собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки, объект переходит к покупателю целиком, долевая собственность прекращается. 

Условия для применения исключения:

• все сособственники участвуют в сделке;
• все совершеннолетние и полностью дееспособные;
• отчуждение происходит по одному договору;
• в результате объект полностью переходит к покупателю.

Если хотя бы одно из этих условий не выполняется — нотариус обязателен.

Для дарения, напомню, с 2025 года это исключение больше не работает: дарение недвижимости всегда требует нотариуса, независимо от количества участников. 

Сколько стоит нотариус

Стоимость складывается из двух частей — федерального и регионального тарифов.

Федеральный тариф един по всей стране: 0,5% от суммы сделки (или кадастровой стоимости), но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для близких родственников при дарении действует льгота 50% — максимальный федеральный тариф составит 10 000 рублей.

Региональный тариф устанавливается в каждом субъекте отдельно. В Москве в 2026 году он составляет 7 000 рублей, в Московской области — 8 700 рублей, в Санкт-Петербурге — 8 000 рублей.

Получается, что в Москве нотариальное удостоверение договора дарения между близкими родственниками обойдётся примерно в 17 000 рублей (10 000 + 7 000). Между посторонними лицами — до 27 000 рублей (20 000 + 7 000). 

Дополнительно — госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре: 4 000 рублей с 1 января 2025 года. Но если документы на регистрацию подаёт сам нотариус в электронном виде, регистрация занимает один рабочий день вместо трёх. 

Типичные ошибки

• Составить договор в простой письменной форме и подать через МФЦ. Росреестр откажет в регистрации. Договор, для которого законом установлена обязательная нотариальная форма и который не был удостоверен, считается ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
• Не уведомить третьего собственника при продаже. Если при купле-продаже нарушить преимущественное право, любой другой участник долевой собственности может в течение трёх месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). При дарении уведомлять не нужно.
• Сделать две отдельные сделки вместо одной. Если бы все три собственника захотели продать доли одному покупателю, они могли бы обойтись без нотариуса — одним договором. Но если двое решат оформить отдельно от третьего, нотариус становится обязательным, даже если все три в итоге продают одному лицу.
• Не учесть новые правила 2025 года для дарения. До января 2025 года можно было найти лазейки и оформить дарение доли без нотариуса в определённых ситуациях. Сейчас это невозможно — закон № 459-ФЗ закрыл все исключения для дарения недвижимости.

Порядок действий

Для купли-продажи долей двух из трёх собственников третьему лицу:

1. Уведомить третьего собственника о намерении продать доли с указанием цены и условий — письменно, заказным письмом с уведомлением или через нотариуса.
2. Получить письменный отказ от преимущественного права покупки либо дождаться истечения месячного срока.
3. Обратиться к нотариусу с паспортами, выпиской из ЕГРН, уведомлениями или отказами. Нотариус составит и удостоверит договор.
4. Нотариус сам направит документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде — это занимает 1–3 рабочих дня.
5. Получить обновлённую выписку из ЕГРН с новыми собственниками.

Для дарения долей двух из трёх собственников третьему лицу:

1. Уведомлять третьего собственника не нужно — при дарении преимущественное право не возникает.
2. Обратиться к нотариусу с паспортами и выпиской из ЕГРН для составления и удостоверения договора дарения.
3. Нотариус направит документы на регистрацию. Регистрация — 1–3 рабочих дня.
4. Получить выписку из ЕГРН.

Дом признали аварийным два года назад. Суд обязал администрацию переселить жильцов. Но муниципалитет разводит руками: подходящего жилья в фонде нет, а сроки всё тянутся. Люди продолжают жить в стенах, которые официально признаны опасными для жизни. Классическая история — и, к сожалению, не редкая. Разберёмся, на что жильцы имеют право, почему закон на их стороне и как заставить администрацию действовать.

Что говорит закон о сроках

Начнём с главного: в федеральном законодательстве нет жёсткого срока, в течение которого жильцам обязаны предоставить новое жильё после признания дома аварийным. Это распространённое заблуждение, которое стоит прояснить.

Единственный срок шесть месяцев упоминаются в части 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ — но это срок, в течение которого собственник имеет право продолжать жить в изымаемом помещении после получения возмещения, если у него нет другого жилья. Это не срок, отведённый администрации на переселение.

Реальные сроки выглядят так:

• Для собственников: срок расселения указывается в распоряжении администрации при признании дома аварийным и закрепляется в региональной адресной программе по переселению.
• Для нанимателей (жильцов по договору социального найма): жилищное законодательство не устанавливает конкретного срока — применяется принцип «разумного срока». Однако суды признают, что проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при бездействии муниципалитета неправомерно.
• Экстренные случаи (угроза обрушения, обвал конструкций): расселение должно быть незамедлительным.

На практике процесс растягивается на годы. Так, в Братске дом, признанный аварийным в 2007 году, до сих пор не расселён — сроки переносились 8 раз. И это не единичный случай.

Собственник или наниматель: от этого зависит всё

Закон кардинально по-разному защищает две категории жителей аварийного дома, и от того, кем вы являетесь, зависит набор доступных инструментов.

Если вы — собственник квартиры

Статья 32 ЖК РФ даёт собственнику право выбора из двух способов обеспечения жилищных прав:

1. Выплата выкупной цены (денежное возмещение за изымаемое помещение).
2. Предоставление другого благоустроенного жилого помещения в собственность — если дом включён в региональную адресную программу переселения.

Этот выбор — не односторонний. Администрация не может навязать собственнику жильё, которое его не устраивает, и не может отказать в выплате возмещения, если собственник выбрал именно этот вариант. Верховный Суд РФ в обзоре судеб практики прямо указал, что избрание собственником того или иного способа не находится в зависимой последовательности — каждый способ самостоятелен.

Важный нюанс: если дом не включён в региональную программу переселения, суд не вправе обязать администрацию предоставить собственнику другое жильё — только выплатить выкупную цену.

Если вы — наниматель (муниципальное жильё)

Здесь закон жёстче: статьями 86 и 89 ЖК РФ нанимателям гарантировано предоставление другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма. Жильё должно быть:

• Равнозначным по площади ранее занимаемому;
• Благоустроенным применительно к условиям конкретного населённого пункта;
• Расположенным в границах того же населённого пункта.

Денежная компенсация нанимателям не положена — им обязаны предоставить именно жильё. Если администрация не может этого сделать, это её проблема, а не основание для отказа.

Что делать, если администрация не исполняет решение суда

Допустим, суд уже обязал администрацию предоставить жильё, но муниципалитет не торопится. Типичная ситуация: в муниципальном жилом фонде нет подходящих квартир, а покупать на рынке администрация не спешит. Вот что можно и нужно делать.

1. Обратиться в прокуратуру. Прокуратура вправе обратиться в суд с заявлением в защиту нарушенных жилищных прав граждан, в том числе по вопросам предоставления жилья взамен аварийного. Жалоба в прокуратуру часто эффективнее, чем повторные походы в администрацию.

2. Заявить о маневренном фонде. Если проживание в аварийном доме создаёт непосредственную опасность для жизни и здоровья, а внеочередное предоставление жилья по социальному найму невозможно, граждане имеют право на незамедлительное обеспечение жильём маневренного фонда — на весь период до решения вопроса. Это не окончательное решение, но оно позволяет переехать из опасного здания, не дожидаясь конца бюрократической волокиты.

3. Зафиксировать угрозу жизни и здоровья. Если состояние дома ухудшается (появились трещины, обваливается штукатурка, перекосило дверные проёмы), имеет смысл вызвать специалиста для составления акта. Это документально подтверждает, что проживание опасно, и даёт основания требовать незамедлительного переселения, а не «когда-нибудь».

Смена стратегии: от требования жилья — к требованию денег

Это ключевой ход, который доступен прежде всего собственникам аварийных квартир. Если администрация не может или не хочет предоставить благоустроенное жильё, собственник вправе изменить исковые требования и потребовать выплаты рыночной стоимости жилого помещения.

Как это работает:

• Собственник первоначально требовал предоставления другого жилья по статье 32 ЖК РФ.
• Администрация жилья не предоставила — даже по решению суда.
• Собственник меняет требования: вместо «предоставьте квартиру» — «взыскать выкупную цену».
• Суд удовлетворяет изменённые требования, и администрация обязана выплатить деньги.

Судебная практика подтверждает: если администрация не исполнила решение о предоставлении жилья, переход к требованию выкупной цены — законный и обоснованный путь. В одном из наших дел из Прокопьевска суд взыскал с администрации выкупную цену в размере почти 5 млн рублей за квартиру в аварийном доме, который так и не был расселён. В другом деле — из Новокузнецка — суд установил выкупную цену в 4 880 000 рублей и обязал администрацию выплатить её собственнику.

Из чего складывается выкупная цена

Это не просто «рыночная стоимость квартиры». Часть 7 статьи 32 ЖК РФ определяет выкупную цену как комплексную сумму:

1. Рыночная стоимость самого жилого помещения — по результатам независимой оценки.
2. Рыночная стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая долю в земельном участке под домом. Это не пустая формальность — стоимость земли может составлять значительную часть суммы.
3. Убытки, причинённые изъятием:
   • расходы на переезд;
   • временное пользование иным жильём до покупки нового;
   • поиск другого жилого помещения (услуги риелтора);
   • оформление права собственности на новое жильё;
   • досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами;
   • упущенная выгода (например, если помещение сдавалось в аренду).
4. Компенсация за непроизведённый капитальный ремонт.

Все эти составляющие нужно доказывать. Оценщик составляет отчёт, который включает рыночную стоимость и долю в общем имуществе. Убытки подтверждаются документально — договорами найма временного жилья, чеками за переезд, договором с риелтором.

Типичная ошибка — согласиться на заниженную оценку, которую предлагает администрация. Практика показывает, что муниципалитеты часто предлагают суммы, не позволяющие купить равноценное жильё. Независимая оценка, выполненная в соответствии с законом об оценочной деятельности, — единственный надёжный способ получить справедливую сумму.

Наниматели: альтернативный путь

Для нанимателей социального жилья вариант с денежной компенсацией по закону недоступен — им обязаны предоставить именно жильё. Но это не значит, что они беззащитны.

Во-первых, Верховный Суд в определении от 6 мая 2025 года по делу № 58-КГ25-4-К9 разъяснил, что внеочередное предоставление жилья возможно при подтверждении нуждаемости в жилом помещении и при соблюдении общих требований жилищного законодательства. Проще говоря, нужно доказать, что аварийное жильё — единственное и альтернативы нет.

Во-вторых, если дальнейшее проживание создаёт угрозу для жизни и здоровья, суд вправе обязать администрацию предоставить благоустроенное жильё во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ.

В-третьих, как уже упоминалось, можно требовать предоставления маневренного фонда на период ожидания.

Практический план действий

Если вы оказались в ситуации, когда дом признан аварийным, суд выигран, а администрация бездействует, вот последовательность шагов:

1. Уточните статус дома: включён ли он в региональную адресную программу переселения. Запросите информацию в администрации или проверьте реестр аварийных домов вашего региона.
2. Определите свою категорию: вы собственник или наниматель. От этого зависит стратегия.
3. Собственникам: если администрация не предоставляет жильё даже по решению суда — измените исковые требования на взыскание выкупной цены. Закажите независимую оценку рыночной стоимости. Убедитесь, что в отчёт включены: стоимость квартиры, доля в общем имуществе и земельном участке, убытки и упущенная выгода.
4. Нанимателям: подайте жалобу в прокуратуру о бездействии администрации. Если есть угроза обрушения — требуйте предоставления маневренного фонда. При необходимости — повторный иск в суд о внеочередном предоставлении жилья с подтверждением нуждаемости.
5. Для всех: если администрация не исполняет решение суда, обратитесь в службу судебных приставов с исполнительным листом. Задержка исполнения решения суда — основание для взыскания с администрации неустойки.
6. Фиксируйте всё: трещины, протечки, акты о состоянии конструкций, переписку с администрацией. Каждое письмо и каждый акт — это доказательства в будущем судебном процессе.

В настоящее время наблюдается стоящий бум продажи вторичной недвижимости советского периода. Причем, что интересно, более 80% из нее продается впервые. В истории современной России в рынок массово уходит приватизированная недвижимость. Естественно, первая же проблема, с которой столкнулись продавцы и покупатели такой недвижимости — расхождения даты приватизации с датой регистрации права собственности, которая порой достигает 10 лет. Представьте: у вас есть квартира, которую семья приватизировала ещё в 1995 году. На руках — договор приватизации, всё оформлено по правилам того времени. Но если сегодня заказать выписку из ЕГРН, в графе «дата регистрации права» будет стоять, скажем, 2018 год. Возникает закономерный вопрос: с какого момента квартира считается вашей — с 1995 или с 2018? И почему вообще такие расхождения возможны?

Разберёмся подробно: как работает механизм возникновения и фиксации права, какие нормы закона тут действуют и как это влияет на ваши реальные права (например, при продаже, налогообложении или спорах).

Что значит «возникновение права» и «регистрация права»

Эти два понятия часто путают, но юридически они не всегда совпадают.

• Возникновение права — это момент, когда у лица появляется законное право собственности по основанию: покупка, приватизация, наследство, дарение и т. п. Ключевой момент здесь — наличие документа-основания (договор, свидетельство, судебный акт), который подтверждает, что право возникло.
• Регистрация права в Росреестре — это публичная фиксация этого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она нужна, чтобы третьи лица (покупатели, банки, госорганы) могли проверить, кому принадлежит объект.

В современном обороте регистрация — обязательный этап для большинства сделок с недвижимостью. Но для прав, возникших до создания единой системы учёта, действуют особые правила.

Как было раньше

До 1997 года системы ЕГРН в её нынешнем виде не существовало. Приватизацию оформляли через органы местной власти и БТИ (Бюро технической инвентаризации). Право подтверждалось:

• договором передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации);
• иногда свидетельством о собственности, выданным местной администрацией.

Эти документы имели полную юридическую силу: с момента подписания договора приватизации (или с даты, прямо указанной в нём) человек становился собственником.

Единая система учёта недвижимости начала формироваться с принятием Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а позже — Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно тогда все ранее возникшие права стали вносить в ЕГРН — часто это происходило по заявлению собственника либо в рамках «переноса» сведений из старых реестров. Отсюда и дата 2018 года в выписке: это дата внесения сведений в ЕГРН, а не дата появления права.

С какого момента считать квартиру в собственности

Датой возникновения права собственности считается дата договора приватизации (либо дата, прямо указанная в договоре).

Это прямо следует из норм закона:

• Статья 6 Федерального закона № 122‑ФЗ (в редакции, действовавшей ранее) признавала юридическую силу прав, возникших до введения обязательной регистрации.
• Статья 69 Федерального закона № 218‑ФЗ подтверждает, что права, возникшие до вступления в силу закона № 122‑ФЗ, признаются действительными даже без регистрации, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя.

Таким образом, формально право у вас с 1995 года, а 2018 год — это лишь дата учёта этого уже существующего права в современном реестре.

Практические последствия: зачем это важно знать

Дата возникновения права влияет на ряд важных вещей:

1. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже. Для квартир, полученных по приватизации, действует правило: если вы владеете квартирой более 3 лет, доход от продажи не облагается налогом. Срок считают с даты приватизации (1995), а не с даты внесения записи в ЕГРН (2018). Это существенно экономит деньги при продаже.
2. Раздел имущества и наследственные дела. В спорах о праве собственности суд будет опираться на дату договора приватизации как на момент возникновения права. Запись в ЕГРН лишь подтверждает уже существующее право.
3. Доказательственная база. При любых спорах (например, если кто-то оспаривает право) ключевым документом будет договор приватизации 1995 года. Выписка из ЕГРН с датой 2018 года — это подтверждение учёта, а не источник права.

Как подтвердить дату возникновения права

Если нужно документально обосновать, что право возникло в 1995 году, пригодятся:

• договор приватизации (оригинал или заверенная копия);
• архивная выписка или справка из органов, оформлявших приватизацию;
• документы БТИ того периода (если сохранились);
• выписка из ЕГРН, где в графе «документы-основания» указан договор приватизации.

При необходимости можно запросить архивные сведения в местной администрации или МФЦ — они помогут восстановить цепочку документов.