Адвокат Иванов В.И.

Квартира принадлежит трём собственникам в равных долях — каждому по 1/3. Двое решили выйти из права собственности: продать или подарить свои доли третьему лицу. Кажется, что раз участники между собой договорились, можно составить договор в простой письменной форме, отнести в МФЦ — и готово. Но Росреестр такую сделку без нотариуса не зарегистрирует. Разберёмся, почему.

Правило и единственное исключение

Ключевая норма — часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Она звучит так: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. 

Исключение из этого правила тоже прямо прописано в законе: нотариус не нужен, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. То есть когда квартира продаётся целиком и на стороне продавца выступают все собственники одновременно — простая письменная форма допустима.

В нашем случае отчуждают свои доли не все три собственника, а только двое. Третий свою долю сохраняет. Значит, исключение не работает, и сделка требует нотариального удостоверения. Это подтверждает и Росреестр в официальных разъяснениях: «Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже если один из сособственников становится единоличным владельцем объекта». 

Минюст России в письме от 11 октября 2023 года сформулировал это ещё жёстче: если по сделке свои доли отчуждают не все участники долевой собственности, «наиболее правильным представляется осуществление нотариального удостоверения такой сделки». 

А если это дарение, а не продажа?

До 13 января 2025 года договор дарения доли можно было заключить в простой письменной форме — в части нотариального удостоверения действовало то же правило, что и для купли-продажи: нотариус обязателен, кроме случая, когда все доли отчуждаются по одной сделке.

С 13 января 2025 года всё изменилось. Вступил в силу Федеральный закон № 459-ФЗ, который внёс изменения в пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса. Теперь любой договор дарения недвижимости между гражданами — будь то вся квартира или доля, близкому родственнику или постороннему — должен быть нотариально удостоверен. Без печати нотариуса Росреестр просто не примет документы.

Получается, что для дарения ситуация ещё однозначнее: нотариус требуется по двум независимым основаниям — и как для сделки с долями (ст. 42 закона № 218-ФЗ), и как для договора дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Купля-продажа: преимущество третьего собственника

Если двое из трёх собственников решили продать свои доли третьему лицу, возникает ещё один правовой механизм — преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Перед тем как предложить долю постороннему, продавец обязан письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать с указанием цены и других условий.

Третий собственник — тот, кто свою долю сохраняет — имеет право выкупить продаваемые доли на тех же условиях. Если он не ответил в течение месяца, долю можно продать третьему лицу. Если отказался — можно продавать сразу, не дожидаясь истечения срока. 

Нотариус в этом случае выполняет сразу несколько функций: проверяет, что уведомление было направлено надлежащим образом, контролирует соблюдение преимущественного права, удостоверяет дееспособность сторон и добровольность сделки.

При дарении преимущественное право не возникает. Долю можно подарить кому угодно, не спрашивая и не уведомляя остальных собственников — правило о преимущественном праве покупки действует только при возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Что было бы, если бы все три собственника участвовали?

Если бы все три собственника решили продать свои доли по одному договору купли-продажи одному покупателю — нотариус был бы не нужен. Это и есть то самое исключение из статьи 42 закона № 218-ФЗ: все участники долевой собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки, объект переходит к покупателю целиком, долевая собственность прекращается. 

Условия для применения исключения:

• все сособственники участвуют в сделке;
• все совершеннолетние и полностью дееспособные;
• отчуждение происходит по одному договору;
• в результате объект полностью переходит к покупателю.

Если хотя бы одно из этих условий не выполняется — нотариус обязателен.

Для дарения, напомню, с 2025 года это исключение больше не работает: дарение недвижимости всегда требует нотариуса, независимо от количества участников. 

Сколько стоит нотариус

Стоимость складывается из двух частей — федерального и регионального тарифов.

Федеральный тариф един по всей стране: 0,5% от суммы сделки (или кадастровой стоимости), но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для близких родственников при дарении действует льгота 50% — максимальный федеральный тариф составит 10 000 рублей.

Региональный тариф устанавливается в каждом субъекте отдельно. В Москве в 2026 году он составляет 7 000 рублей, в Московской области — 8 700 рублей, в Санкт-Петербурге — 8 000 рублей.

Получается, что в Москве нотариальное удостоверение договора дарения между близкими родственниками обойдётся примерно в 17 000 рублей (10 000 + 7 000). Между посторонними лицами — до 27 000 рублей (20 000 + 7 000). 

Дополнительно — госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре: 4 000 рублей с 1 января 2025 года. Но если документы на регистрацию подаёт сам нотариус в электронном виде, регистрация занимает один рабочий день вместо трёх. 

Типичные ошибки

• Составить договор в простой письменной форме и подать через МФЦ. Росреестр откажет в регистрации. Договор, для которого законом установлена обязательная нотариальная форма и который не был удостоверен, считается ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
• Не уведомить третьего собственника при продаже. Если при купле-продаже нарушить преимущественное право, любой другой участник долевой собственности может в течение трёх месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). При дарении уведомлять не нужно.
• Сделать две отдельные сделки вместо одной. Если бы все три собственника захотели продать доли одному покупателю, они могли бы обойтись без нотариуса — одним договором. Но если двое решат оформить отдельно от третьего, нотариус становится обязательным, даже если все три в итоге продают одному лицу.
• Не учесть новые правила 2025 года для дарения. До января 2025 года можно было найти лазейки и оформить дарение доли без нотариуса в определённых ситуациях. Сейчас это невозможно — закон № 459-ФЗ закрыл все исключения для дарения недвижимости.

Порядок действий

Для купли-продажи долей двух из трёх собственников третьему лицу:

1. Уведомить третьего собственника о намерении продать доли с указанием цены и условий — письменно, заказным письмом с уведомлением или через нотариуса.
2. Получить письменный отказ от преимущественного права покупки либо дождаться истечения месячного срока.
3. Обратиться к нотариусу с паспортами, выпиской из ЕГРН, уведомлениями или отказами. Нотариус составит и удостоверит договор.
4. Нотариус сам направит документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде — это занимает 1–3 рабочих дня.
5. Получить обновлённую выписку из ЕГРН с новыми собственниками.

Для дарения долей двух из трёх собственников третьему лицу:

1. Уведомлять третьего собственника не нужно — при дарении преимущественное право не возникает.
2. Обратиться к нотариусу с паспортами и выпиской из ЕГРН для составления и удостоверения договора дарения.
3. Нотариус направит документы на регистрацию. Регистрация — 1–3 рабочих дня.
4. Получить выписку из ЕГРН.

Дом признали аварийным два года назад. Суд обязал администрацию переселить жильцов. Но муниципалитет разводит руками: подходящего жилья в фонде нет, а сроки всё тянутся. Люди продолжают жить в стенах, которые официально признаны опасными для жизни. Классическая история — и, к сожалению, не редкая. Разберёмся, на что жильцы имеют право, почему закон на их стороне и как заставить администрацию действовать.

Что говорит закон о сроках

Начнём с главного: в федеральном законодательстве нет жёсткого срока, в течение которого жильцам обязаны предоставить новое жильё после признания дома аварийным. Это распространённое заблуждение, которое стоит прояснить.

Единственный срок шесть месяцев упоминаются в части 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ — но это срок, в течение которого собственник имеет право продолжать жить в изымаемом помещении после получения возмещения, если у него нет другого жилья. Это не срок, отведённый администрации на переселение.

Реальные сроки выглядят так:

• Для собственников: срок расселения указывается в распоряжении администрации при признании дома аварийным и закрепляется в региональной адресной программе по переселению.
• Для нанимателей (жильцов по договору социального найма): жилищное законодательство не устанавливает конкретного срока — применяется принцип «разумного срока». Однако суды признают, что проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при бездействии муниципалитета неправомерно.
• Экстренные случаи (угроза обрушения, обвал конструкций): расселение должно быть незамедлительным.

На практике процесс растягивается на годы. Так, в Братске дом, признанный аварийным в 2007 году, до сих пор не расселён — сроки переносились 8 раз. И это не единичный случай.

Собственник или наниматель: от этого зависит всё

Закон кардинально по-разному защищает две категории жителей аварийного дома, и от того, кем вы являетесь, зависит набор доступных инструментов.

Если вы — собственник квартиры

Статья 32 ЖК РФ даёт собственнику право выбора из двух способов обеспечения жилищных прав:

1. Выплата выкупной цены (денежное возмещение за изымаемое помещение).
2. Предоставление другого благоустроенного жилого помещения в собственность — если дом включён в региональную адресную программу переселения.

Этот выбор — не односторонний. Администрация не может навязать собственнику жильё, которое его не устраивает, и не может отказать в выплате возмещения, если собственник выбрал именно этот вариант. Верховный Суд РФ в обзоре судеб практики прямо указал, что избрание собственником того или иного способа не находится в зависимой последовательности — каждый способ самостоятелен.

Важный нюанс: если дом не включён в региональную программу переселения, суд не вправе обязать администрацию предоставить собственнику другое жильё — только выплатить выкупную цену.

Если вы — наниматель (муниципальное жильё)

Здесь закон жёстче: статьями 86 и 89 ЖК РФ нанимателям гарантировано предоставление другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма. Жильё должно быть:

• Равнозначным по площади ранее занимаемому;
• Благоустроенным применительно к условиям конкретного населённого пункта;
• Расположенным в границах того же населённого пункта.

Денежная компенсация нанимателям не положена — им обязаны предоставить именно жильё. Если администрация не может этого сделать, это её проблема, а не основание для отказа.

Что делать, если администрация не исполняет решение суда

Допустим, суд уже обязал администрацию предоставить жильё, но муниципалитет не торопится. Типичная ситуация: в муниципальном жилом фонде нет подходящих квартир, а покупать на рынке администрация не спешит. Вот что можно и нужно делать.

1. Обратиться в прокуратуру. Прокуратура вправе обратиться в суд с заявлением в защиту нарушенных жилищных прав граждан, в том числе по вопросам предоставления жилья взамен аварийного. Жалоба в прокуратуру часто эффективнее, чем повторные походы в администрацию.

2. Заявить о маневренном фонде. Если проживание в аварийном доме создаёт непосредственную опасность для жизни и здоровья, а внеочередное предоставление жилья по социальному найму невозможно, граждане имеют право на незамедлительное обеспечение жильём маневренного фонда — на весь период до решения вопроса. Это не окончательное решение, но оно позволяет переехать из опасного здания, не дожидаясь конца бюрократической волокиты.

3. Зафиксировать угрозу жизни и здоровья. Если состояние дома ухудшается (появились трещины, обваливается штукатурка, перекосило дверные проёмы), имеет смысл вызвать специалиста для составления акта. Это документально подтверждает, что проживание опасно, и даёт основания требовать незамедлительного переселения, а не «когда-нибудь».

Смена стратегии: от требования жилья — к требованию денег

Это ключевой ход, который доступен прежде всего собственникам аварийных квартир. Если администрация не может или не хочет предоставить благоустроенное жильё, собственник вправе изменить исковые требования и потребовать выплаты рыночной стоимости жилого помещения.

Как это работает:

• Собственник первоначально требовал предоставления другого жилья по статье 32 ЖК РФ.
• Администрация жилья не предоставила — даже по решению суда.
• Собственник меняет требования: вместо «предоставьте квартиру» — «взыскать выкупную цену».
• Суд удовлетворяет изменённые требования, и администрация обязана выплатить деньги.

Судебная практика подтверждает: если администрация не исполнила решение о предоставлении жилья, переход к требованию выкупной цены — законный и обоснованный путь. В одном из наших дел из Прокопьевска суд взыскал с администрации выкупную цену в размере почти 5 млн рублей за квартиру в аварийном доме, который так и не был расселён. В другом деле — из Новокузнецка — суд установил выкупную цену в 4 880 000 рублей и обязал администрацию выплатить её собственнику.

Из чего складывается выкупная цена

Это не просто «рыночная стоимость квартиры». Часть 7 статьи 32 ЖК РФ определяет выкупную цену как комплексную сумму:

1. Рыночная стоимость самого жилого помещения — по результатам независимой оценки.
2. Рыночная стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая долю в земельном участке под домом. Это не пустая формальность — стоимость земли может составлять значительную часть суммы.
3. Убытки, причинённые изъятием:
   • расходы на переезд;
   • временное пользование иным жильём до покупки нового;
   • поиск другого жилого помещения (услуги риелтора);
   • оформление права собственности на новое жильё;
   • досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами;
   • упущенная выгода (например, если помещение сдавалось в аренду).
4. Компенсация за непроизведённый капитальный ремонт.

Все эти составляющие нужно доказывать. Оценщик составляет отчёт, который включает рыночную стоимость и долю в общем имуществе. Убытки подтверждаются документально — договорами найма временного жилья, чеками за переезд, договором с риелтором.

Типичная ошибка — согласиться на заниженную оценку, которую предлагает администрация. Практика показывает, что муниципалитеты часто предлагают суммы, не позволяющие купить равноценное жильё. Независимая оценка, выполненная в соответствии с законом об оценочной деятельности, — единственный надёжный способ получить справедливую сумму.

Наниматели: альтернативный путь

Для нанимателей социального жилья вариант с денежной компенсацией по закону недоступен — им обязаны предоставить именно жильё. Но это не значит, что они беззащитны.

Во-первых, Верховный Суд в определении от 6 мая 2025 года по делу № 58-КГ25-4-К9 разъяснил, что внеочередное предоставление жилья возможно при подтверждении нуждаемости в жилом помещении и при соблюдении общих требований жилищного законодательства. Проще говоря, нужно доказать, что аварийное жильё — единственное и альтернативы нет.

Во-вторых, если дальнейшее проживание создаёт угрозу для жизни и здоровья, суд вправе обязать администрацию предоставить благоустроенное жильё во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ.

В-третьих, как уже упоминалось, можно требовать предоставления маневренного фонда на период ожидания.

Практический план действий

Если вы оказались в ситуации, когда дом признан аварийным, суд выигран, а администрация бездействует, вот последовательность шагов:

1. Уточните статус дома: включён ли он в региональную адресную программу переселения. Запросите информацию в администрации или проверьте реестр аварийных домов вашего региона.
2. Определите свою категорию: вы собственник или наниматель. От этого зависит стратегия.
3. Собственникам: если администрация не предоставляет жильё даже по решению суда — измените исковые требования на взыскание выкупной цены. Закажите независимую оценку рыночной стоимости. Убедитесь, что в отчёт включены: стоимость квартиры, доля в общем имуществе и земельном участке, убытки и упущенная выгода.
4. Нанимателям: подайте жалобу в прокуратуру о бездействии администрации. Если есть угроза обрушения — требуйте предоставления маневренного фонда. При необходимости — повторный иск в суд о внеочередном предоставлении жилья с подтверждением нуждаемости.
5. Для всех: если администрация не исполняет решение суда, обратитесь в службу судебных приставов с исполнительным листом. Задержка исполнения решения суда — основание для взыскания с администрации неустойки.
6. Фиксируйте всё: трещины, протечки, акты о состоянии конструкций, переписку с администрацией. Каждое письмо и каждый акт — это доказательства в будущем судебном процессе.

В настоящее время наблюдается стоящий бум продажи вторичной недвижимости советского периода. Причем, что интересно, более 80% из нее продается впервые. В истории современной России в рынок массово уходит приватизированная недвижимость. Естественно, первая же проблема, с которой столкнулись продавцы и покупатели такой недвижимости — расхождения даты приватизации с датой регистрации права собственности, которая порой достигает 10 лет. Представьте: у вас есть квартира, которую семья приватизировала ещё в 1995 году. На руках — договор приватизации, всё оформлено по правилам того времени. Но если сегодня заказать выписку из ЕГРН, в графе «дата регистрации права» будет стоять, скажем, 2018 год. Возникает закономерный вопрос: с какого момента квартира считается вашей — с 1995 или с 2018? И почему вообще такие расхождения возможны?

Разберёмся подробно: как работает механизм возникновения и фиксации права, какие нормы закона тут действуют и как это влияет на ваши реальные права (например, при продаже, налогообложении или спорах).

Что значит «возникновение права» и «регистрация права»

Эти два понятия часто путают, но юридически они не всегда совпадают.

• Возникновение права — это момент, когда у лица появляется законное право собственности по основанию: покупка, приватизация, наследство, дарение и т. п. Ключевой момент здесь — наличие документа-основания (договор, свидетельство, судебный акт), который подтверждает, что право возникло.
• Регистрация права в Росреестре — это публичная фиксация этого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она нужна, чтобы третьи лица (покупатели, банки, госорганы) могли проверить, кому принадлежит объект.

В современном обороте регистрация — обязательный этап для большинства сделок с недвижимостью. Но для прав, возникших до создания единой системы учёта, действуют особые правила.

Как было раньше

До 1997 года системы ЕГРН в её нынешнем виде не существовало. Приватизацию оформляли через органы местной власти и БТИ (Бюро технической инвентаризации). Право подтверждалось:

• договором передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации);
• иногда свидетельством о собственности, выданным местной администрацией.

Эти документы имели полную юридическую силу: с момента подписания договора приватизации (или с даты, прямо указанной в нём) человек становился собственником.

Единая система учёта недвижимости начала формироваться с принятием Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а позже — Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно тогда все ранее возникшие права стали вносить в ЕГРН — часто это происходило по заявлению собственника либо в рамках «переноса» сведений из старых реестров. Отсюда и дата 2018 года в выписке: это дата внесения сведений в ЕГРН, а не дата появления права.

С какого момента считать квартиру в собственности

Датой возникновения права собственности считается дата договора приватизации (либо дата, прямо указанная в договоре).

Это прямо следует из норм закона:

• Статья 6 Федерального закона № 122‑ФЗ (в редакции, действовавшей ранее) признавала юридическую силу прав, возникших до введения обязательной регистрации.
• Статья 69 Федерального закона № 218‑ФЗ подтверждает, что права, возникшие до вступления в силу закона № 122‑ФЗ, признаются действительными даже без регистрации, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя.

Таким образом, формально право у вас с 1995 года, а 2018 год — это лишь дата учёта этого уже существующего права в современном реестре.

Практические последствия: зачем это важно знать

Дата возникновения права влияет на ряд важных вещей:

1. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже. Для квартир, полученных по приватизации, действует правило: если вы владеете квартирой более 3 лет, доход от продажи не облагается налогом. Срок считают с даты приватизации (1995), а не с даты внесения записи в ЕГРН (2018). Это существенно экономит деньги при продаже.
2. Раздел имущества и наследственные дела. В спорах о праве собственности суд будет опираться на дату договора приватизации как на момент возникновения права. Запись в ЕГРН лишь подтверждает уже существующее право.
3. Доказательственная база. При любых спорах (например, если кто-то оспаривает право) ключевым документом будет договор приватизации 1995 года. Выписка из ЕГРН с датой 2018 года — это подтверждение учёта, а не источник права.

Как подтвердить дату возникновения права

Если нужно документально обосновать, что право возникло в 1995 году, пригодятся:

• договор приватизации (оригинал или заверенная копия);
• архивная выписка или справка из органов, оформлявших приватизацию;
• документы БТИ того периода (если сохранились);
• выписка из ЕГРН, где в графе «документы-основания» указан договор приватизации.

При необходимости можно запросить архивные сведения в местной администрации или МФЦ — они помогут восстановить цепочку документов.

В Москве и ряде других городов активно реализуется программа реновации: старые дома сносят, а жильцов переселяют в новые квартиры. При этом нередко возникают напряжённые ситуации, когда представители управы настойчиво предлагают нанимателям муниципальных квартир срочно приватизировать жильё — а при отказе грозят судом.

Типичная формулировка звучит примерно так: «Если не оформите приватизацию сейчас, мы будем вынуждены обратиться в суд». У людей возникает паника: а вдруг действительно заставят? И главное — зачем это нужно администрации?

Разберёмся, насколько правомерны такие требования, что говорит закон, и какие реальные интересы могут стоять за подобными призывами.

Приватизация — это право, а не обязанность

Ключевой момент: приватизация жилого помещения — добровольный гражданско‑правовой акт. Это прямо закреплено в Законе РФ от 04.07.1991 № 1541‑1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно закону, граждане, занимающие жильё по договору социального найма, вправе приобрести его в собственность, но не обязаны этого делать. Никто не может принудить человека к заключению сделки или к оформлению права собственности против его воли.

Если управа требует «обязательно приватизировать», такие требования юридически неправомерны. Угроза «пойдём в суд» в данном контексте не имеет правовых оснований: суд не может по иску администрации обязать гражданина приватизировать квартиру.

Как работает переселение по реновации для нанимателей и собственников

Важно понимать разницу в механизмах переселения:

• Наниматели по соцнайму (квартира не приватизирована) при переселении получают другое жилое помещение также по договору социального найма. При этом должны соблюдаться нормы предоставления площади (социальные нормы), а жильё должно быть равнозначным или улучшенным по условиям.
• Собственники (квартира приватизирована) получают взамен другое жилое помещение в собственность либо денежную компенсацию — по выбору собственника.

Именно эта разница и объясняет, почему администрация может быть заинтересована в том, чтобы люди приватизировали квартиры до переселения.

Зачем управе «торопить» с приватизацией

Чаще всего за настойчивыми рекомендациями стоят не юридические, а организационно‑экономические мотивы:

1. Упрощение расчётов и процедур. Для собственников механизм компенсации/предоставления жилья прописан более технологично, и город может использовать типовые процедуры.
2. Избежание повышенных обязательств по площади. Если человек стоит на учёте как нуждающийся или имеет право на улучшение жилищных условий, при переселении как нанимателя ему могут предоставить жильё большей площади по социальным нормам. Если он станет собственником до переселения, механизм меняется: ему дают равнозначное жильё (по количеству комнат и метражу), а не по норме учёта.
3. Снижение нагрузки на жилищный фонд. Предоставление жилья по соцнайму требует наличия соответствующего фонда и учёта очередности, а с собственниками работают по иной схеме.

Таким образом, рекомендация «приватизируйте сейчас» часто направлена на то, чтобы человек не получил больше квадратных метров, чем было в старой квартире.

Может ли администрация подать в суд, чтобы заставить приватизировать

Нет, не может. Суд не вправе принудить гражданина к приватизации. Приватизация — это сделка, которая возможна только при наличии воли гражданина. Отсутствие воли — достаточное основание для того, чтобы сделка не состоялась.

Более того, даже если администрация подаст такой иск, суд откажет в его удовлетворении, поскольку это противоречит базовым принципам гражданского права и прямому тексту закона о приватизации.

Угрозы судом в данном случае — это, скорее, психологическое давление, а не реальная юридическая перспектива.

Что реально может сделать администрация

Вместо принуждения к приватизации у администрации есть другие инструменты:

• обеспечить переселение нанимателя в равнозначное жилое помещение по договору социального найма;
• соблюдать нормы предоставления жилья, если человек имеет на это право;
• учитывать статус нуждаемости и иные льготы при формировании нового жилого помещения.

При этом любые попытки ограничить права нанимателя под предлогом «надо сначала приватизировать» незаконны.

Практические советы: как действовать, если требуют приватизировать

Если вы столкнулись с давлением со стороны управы, действуйте так:

1. Не подписывайте документы под давлением. Приватизация требует осознанного решения. Если сомневаетесь — возьмите паузу.
2. Запросите письменное обоснование. Попросите у представителей администрации официальное письмо с указанием нормы закона, по которой вас «обязывают» приватизировать. Скорее всего, такого документа не будет.
3. Фиксируйте устные требования. Если разговоры носят угрожающий характер, фиксируйте их (аудиозаписи, письменные обращения, отметки в журналах приёма).
4. Обратитесь за консультацией. Можно проконсультироваться в жилищной инспекции, у юриста, в общественной приёмной.
5. Подавайте жалобы при нарушении прав. Если давление продолжается, можно направить жалобу в прокуратуру, жилищную инспекцию или в вышестоящие органы власти.

Материнский капитал — одна из самых заметных мер государственной поддержки семей в России. С 2007 года его получили миллионы семей, и львиная доля этих денег ушла на покупку жилья. Но когда дело доходит до развода, вокруг квадратных метров, в которые вложен маткапитал, возникает столько споров, что Верховный суд за последние годы неоднократно разъяснял правила игры. Давайте разберёмся, на что именно имеет право супруг, если квартира куплена с использованием материнского капитала.

Что такое материнский капитал с точки зрения закона

Материнский (семейный) капитал — это целевая выплата государства. В статье 34 Семейного кодекса РФ сказано, что к совместно нажитому имуществу относятся доходы и выплаты, не имеющие специального целевого назначения. Материнский капитал такое назначение имеет — он выдаётся в рамках Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Поэтому сам сертификат и неиспользованный остаток средств при разводе не делятся.

Сертификат оформляется на конкретное лицо — как правило, на мать. Второй супруг стороной этого правоотношения не становится. Невозможно «поделить сертификат пополам» или потребовать компенсацию «за свою долю» — такой способ защиты законом не предусмотрен. 

Верховный Суд РФ ещё в Определении от 26 января 2016 года № 18-КГ15-224 прямо указал: средства материнского капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. 

Ключевое правило: жильё оформляется на всех

А вот жильё, купленное с использованием маткапитала, — это уже совсем другой объект. Согласно части 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ, жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и всех детей с определением размера долей по соглашению.

Вид собственности — не совместная (как у супругов по умолчанию), а общая долевая. Это принципиально: доли каждого собственника определены, и каждый распоряжается своей частью по своим правилам.

Круг собственников закон очерчивает чётко: получатель сертификата, его супруг (на момент использования средств) и все дети — первый, второй, третий и последующие. Отцовство без брака не даёт мужчине права на долю по маткапиталу.

Как рассчитываются доли

Самый частый вопрос — какого размера долю должен получить каждый. Закон не устанавливает точных цифр, но Верховный Суд в Обзоре практики от 22 июня 2016 года сформулировал принцип: доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, а не на всю квартиру.

На практике это работает так:

• Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, делится поровну между всеми членами семьи.
• Часть, оплаченная общими средствами супругов, делится между ними (как правило, поровну, если нет брачного договора).
• Если один из супругов вложил личные средства (наследство, дар, продажа добрачного имущества), его доля увеличивается соразмерно вкладу.

Пример. Семья из четырёх человек (мать, отец, двое детей) купила квартиру за 8 млн рублей. Материнский капитал составил 630 000 рублей — примерно 7,9% от стоимости. Эти 7,9% делятся на четверых: по 1,97% каждому. Оставшиеся 92,1% — совместно нажитое имущество супругов, делится между ними пополам — по 46,05% каждому. Итого: у каждого родителя примерно 48,02%, у каждого ребёнка — 1,97%.

Если же жильё куплено только на материнский капитал (без других средств), доли всех членов семьи признаются равными.

Имеет ли супруг право на долю — короткий ответ

Да, если квартира куплена в браке с использованием маткапитала. Даже если сертификат оформлен на жену, даже если квартира записана только на неё, даже если муж не был созаёмщиком по ипотеке — его право на долю сохраняется.

Нет, если маткапитал использован после развода. Бывший супруг к этому моменту уже не член семьи, и выделять ему долю закон не обязывает. Это подтверждено Определением Шестого кассационного суда от 08.10.2020 по делу № 88-20460/2020.

Нет, если пара не состояла в официальном браке. Отцовство без брака не порождает права на долю по маткапиталу.

Что не отменяет право супруга на долю

Многие думают, что брачный договор решает проблему. Не тут-то было. Брачный договор регулирует режим имущества супругов — совместной, долевой или раздельной собственности. Но доля квартиры, приобретённая с использованием материнского капитала, не является имуществом супругов в смысле этого режима. Она возникает в силу специального закона — № 256-ФЗ.

Поэтому брачный договор не может лишить второго супруга права на долю, пропорциональную материнскому капиталу. Органы опеки и Социальный фонд России всё равно потребуют выделить долю супругу, если средства были использованы в период брака. 

Чтобы исключить бывшего супруга из числа собственников, нужно сначала официально выделить всем доли (исполнив обязательство по маткапиталу), а затем уже супруг может добровольно подарить свою долю — жене или детям. Заставить его сделать это принудительно невозможно.

Смешанный правовой режим: как делится квартира с разными источниками оплаты

На практике чистые случаи редки. Чаще квартира покупается с участием маткапитала, ипотеки, личных и общих средств — и режим имущества становится смешанным.

Если часть квартиры оплачена личными средствами одного из супругов и есть подтверждающие документы, при разделе он имеет право на компенсацию этих расходов в полном объёме. 

Если доли детям не выделили до развода

Жизнь не всегда идёт по плану. Супруги обязаны выделить доли детям в течение шести месяцев после перечисления средств материнского капитала или погашения ипотеки. Но если этого не сделали, а развод уже случился? 

Отсутствие выделенных долей не препятствует разделу квартиры, но суд обязательно учтёт это обстоятельство. Согласно позиции Верховного Суда, если жилое помещение не было оформлено в общую собственность родителей и детей, суд при разделе имущества должен поставить вопрос о выделении долей детям на обсуждение сторон и определить их.

Раздел квартиры без учёта интересов детей невозможен — это прямой вывод Верховного Суда. Если суд первой инстанции «забыл» про детей, вышестоящий суд отменит решение.

За неисполнение обязанности по выделению долей прокуратура может подать иск о понуждении, а в крайнем случае родителей обяжут вернуть материнский капитал в Социальный фонд.

Ипотека и материнский капитал

Особенно запутанная ситуация — когда материнский капитал направлен на погашение ипотеки. Здесь работают два правила одновременно:

1. Доля, пропорциональная маткапиталу, делится между всеми членами семьи.
2. Оставшаяся часть — совместная собственность супругов, а ипотечный долг — их совместное обязательство.

Ипотека, взятая в браке, — совместный долг обоих супругов, независимо от того, кто фактически платит. Материнский капитал уменьшает сумму задолженности, но не освобождает ни одного из супругов от обязательств перед банком. 

Если квартира куплена в ипотеку до брака, а материнский капитал использован уже в браке для частичного погашения, супруг всё равно имеет право на долю — в части, пропорциональной маткапиталу. Оставшаяся часть сохраняется за тем, кто взял ипотеку.

Спорные ситуации из судебной практики

Дело Власенко (Определение ВС РФ № 56-КГ23-7-К9). Супруги купили дом с использованием маткапитала, но при разводе суд первой инстанции неправильно рассчитал доли детей — существенно уменьшил их. Верховный Суд указал на математическую ошибку и нарушение прав несовершеннолетних, отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на пересмотр.

Дело о квартире за 10 млн рублей (Определение Второго кассационного суда от 12.01.2023 № 88-1161/2023). Жена вложила 7 млн личных средств, маткапитал — 453 026 рублей, остальное — кредит. Суд первой инстанции считал доли по рыночной стоимости квартиры на момент суда (она выросла), но апелляция и кассация поправили: доли нужно считать по стоимости на момент покупки. Иначе доли детей стали бы микроскопическими, что ущемляет их права.

Дело о покупке после развода (Определение Шестого кассационного суда от 08.10.2020 № 88-20460/2020). Бывший муж требовал долю в квартире, которую жена купила на маткапитал уже после развода. Суд отказал: к моменту сделки он перестал быть членом семьи.

Как всё оформить по-человечески

Если супруги расстаются мирно, проще всего:

1. Составить соглашение об определении долей — его можно сделать в простой письменной форме, если в нём нет элементов брачного договора. Если же соглашение меняет режим собственности супругов — нужно нотариальное удостоверение.
2. Зарегистрировать доли в Росреестре.
3. Разделить оставшуюся часть квартиры (совместную собственность) по соглашению о разделе имущества, которое заверяется у нотариуса.

Если согласия нет — раздел через суд. Суд сначала определит доли детей (пропорционально маткапиталу), затем разделит супружескую долю. Бывший супруг сохраняет право требовать свою долю в течение трёх лет после развода. 

Короткие ответы на частые вопросы

Может ли муж отказаться от доли? До её выделения — нет. После — может подарить свою долю жене или детям. Налог при дарении между близкими родственниками не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Может ли жена выкупить долю мужа? Да, выплатив компенсацию по соглашению о разделе имущества. Это можно сделать и в браке, и при разводе.

Если жена купила квартиру после развода на маткапитал, а потом снова вышла замуж — новый муж имеет право на долю? Нет. Доли определяются составом семьи на момент использования средств маткапитала, а не на момент регистрации новых отношений.

Ребёнок, родившийся после использования маткапитала, имеет право на долю в этой квартире? Нет, если для его покупки не использовались дополнительные средства маткапитала, полученные после его рождения.