Такие разные даты: с какого момента считать квартиру своей?

В настоящее время наблюдается стоящий бум продажи вторичной недвижимости советского периода. Причем, что интересно, более 80% из нее продается впервые. В истории современной России в рынок массово уходит приватизированная недвижимость. Естественно, первая же проблема, с которой столкнулись продавцы и покупатели такой недвижимости — расхождения даты приватизации с датой регистрации права собственности, которая порой достигает 10 лет. Представьте: у вас есть квартира, которую семья приватизировала ещё в 1995 году. На руках — договор приватизации, всё оформлено по правилам того времени. Но если сегодня заказать выписку из ЕГРН, в графе «дата регистрации права» будет стоять, скажем, 2018 год. Возникает закономерный вопрос: с какого момента квартира считается вашей — с 1995 или с 2018? И почему вообще такие расхождения возможны?

Разберёмся подробно: как работает механизм возникновения и фиксации права, какие нормы закона тут действуют и как это влияет на ваши реальные права (например, при продаже, налогообложении или спорах).

Что значит «возникновение права» и «регистрация права»

Эти два понятия часто путают, но юридически они не всегда совпадают.

• Возникновение права — это момент, когда у лица появляется законное право собственности по основанию: покупка, приватизация, наследство, дарение и т. п. Ключевой момент здесь — наличие документа-основания (договор, свидетельство, судебный акт), который подтверждает, что право возникло.
• Регистрация права в Росреестре — это публичная фиксация этого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она нужна, чтобы третьи лица (покупатели, банки, госорганы) могли проверить, кому принадлежит объект.

В современном обороте регистрация — обязательный этап для большинства сделок с недвижимостью. Но для прав, возникших до создания единой системы учёта, действуют особые правила.

Как было раньше

До 1997 года системы ЕГРН в её нынешнем виде не существовало. Приватизацию оформляли через органы местной власти и БТИ (Бюро технической инвентаризации). Право подтверждалось:

• договором передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации);
• иногда свидетельством о собственности, выданным местной администрацией.

Эти документы имели полную юридическую силу: с момента подписания договора приватизации (или с даты, прямо указанной в нём) человек становился собственником.

Единая система учёта недвижимости начала формироваться с принятием Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а позже — Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно тогда все ранее возникшие права стали вносить в ЕГРН — часто это происходило по заявлению собственника либо в рамках «переноса» сведений из старых реестров. Отсюда и дата 2018 года в выписке: это дата внесения сведений в ЕГРН, а не дата появления права.

С какого момента считать квартиру в собственности

Датой возникновения права собственности считается дата договора приватизации (либо дата, прямо указанная в договоре).

Это прямо следует из норм закона:

• Статья 6 Федерального закона № 122‑ФЗ (в редакции, действовавшей ранее) признавала юридическую силу прав, возникших до введения обязательной регистрации.
• Статья 69 Федерального закона № 218‑ФЗ подтверждает, что права, возникшие до вступления в силу закона № 122‑ФЗ, признаются действительными даже без регистрации, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя.

Таким образом, формально право у вас с 1995 года, а 2018 год — это лишь дата учёта этого уже существующего права в современном реестре.

Практические последствия: зачем это важно знать

Дата возникновения права влияет на ряд важных вещей:

1. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже. Для квартир, полученных по приватизации, действует правило: если вы владеете квартирой более 3 лет, доход от продажи не облагается налогом. Срок считают с даты приватизации (1995), а не с даты внесения записи в ЕГРН (2018). Это существенно экономит деньги при продаже.
2. Раздел имущества и наследственные дела. В спорах о праве собственности суд будет опираться на дату договора приватизации как на момент возникновения права. Запись в ЕГРН лишь подтверждает уже существующее право.
3. Доказательственная база. При любых спорах (например, если кто-то оспаривает право) ключевым документом будет договор приватизации 1995 года. Выписка из ЕГРН с датой 2018 года — это подтверждение учёта, а не источник права.

Как подтвердить дату возникновения права

Если нужно документально обосновать, что право возникло в 1995 году, пригодятся:

• договор приватизации (оригинал или заверенная копия);
• архивная выписка или справка из органов, оформлявших приватизацию;
• документы БТИ того периода (если сохранились);
• выписка из ЕГРН, где в графе «документы-основания» указан договор приватизации.

При необходимости можно запросить архивные сведения в местной администрации или МФЦ — они помогут восстановить цепочку документов.