Хочу продать долю в квартире. Как это сделать максимально рационально и выгодно?
Поскольку продажа долей в квартирах посторонним лицам невыгодна и рискованна, то наиболее рациональным решением является продажа доли за ту цену, которую предлагают за нее другие долевые собственники.
Если вы не желаете продавать долю по той цене, которую предлагают другие долевые собственники, то единственным выгодным вариантом остается договорится о продаже квартиры целиком с последующим продуманным приобретением альтернативного жилья для нуждающихся сторон. В подавляющем большинстве случаев, конфликты между долевыми собственниками возникают не из-за личной неприязни, а из-за того, что проживающие собственники не видят четкой перспективы приобретения альтернативного жилья или не в состоянии подобрать себе его самостоятельно.
Поверьте, даже самые сложные имущественные и семейные вопросы между владельцами долей решаются мирным путем, если дать на это достаточное время, приложить правильные усилия и выстроить (продуманную) стратегию.
Если инициатива продажи квартиры на правах долевой собственности исходит от вас, то ваша задача предложить другим долевым собственникам не только покупателя на долевую квартиру целиком, но и альтернативное жилье, которые эти собственники смогут приобрести после продажи. Если же вышеописанные задачи кажутся вам сложными, то и продавать долю в таком случае не стоит изначально.
Помните, доля в квартире – это лишь имущественное право, а не полноценная собственность, и ее размер при продаже принципиального значения не имеет.
Комментарии
В интернете много пишут о рисках продажи доли третьим лицам, но все довольно размыто. Можете сформулировать четко и ясно? Так в чем заключаются риски?
Продажа долей в квартирах посторонним лицам связаны с большим числом рисков, среди которых:
Криминальные: шанс нарваться на преступников-мошенников, поскольку нормальные (добросовестные) люди доли для проживания уже давно не покупают.
Судебные: вас могут засудить вместе с покупателем за нарушение права преимущественного выкупа. Подчёркиваю, вас могут засудить вне зависимости от наличия уведомления! Часто собственники долей продают свои доли не столько с нарушением порядка уведомления, сколько с нарушением условий выкупа. Многие забывают, что уведомить других собственников мало, важно составить само уведомление грамотно с существенными условиями договора и не изменять эти условия на протяжении всего срока продажи. На практике даже через нотариуса соблюсти все условия закона просто нереально, поскольку с изменением любого из условий договора выкупа, нужно заново извещать собственников долей и «перезапускать» заново продажу. Также крайне важно осуществить продажу доли исключительно «в белую» по безналичном расчёту, иначе сделку могут оспорить как фиктивную (по заниженной цене). Но это только часть явных подводных камней.
Так же не стоит забывать, что вас может отдельно засудить еще и покупатель доли, если такая сделка привела к убыткам с его стороны.
Финансовые: на продаже доли третьим лицам вы потеряете более половины реальности стоимости доли. Прибавьте сюда еще риск получить иск о компенсации оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) за все время владения вами долей.
Личностные: вы создадите себе врагов.
Вы еще забыли добавить, что собственники других долей имеют право подать в суд в течении трех месяцев. Но мало кто понимает, откуда этот срок начинает исчисляться. Срок оспаривания начинается не с даты продажи доли третьему лицу, а с даты, когда собственники других долей узнали или могли бы узнать о данной продаже. Иными словами, на покупателя такой доли могут подать в суд даже чрез много лет с чем я сам лично столкнулся на своей практике.
Совершено верно.
Не только собственники долей, но и члены их семей тоже имеют право подать в суд на оспаривание такой продажи. Многие об этом как-то совсем забывают, а между тем до половины всех исков подают именно члены семьи и их законные представители.
Да, это так. Мы выиграли дело даже спустя 5 лет после продажи доли. В 2016 году я вел дело клиентки, которая проживала в другом городе. Приехав обратно, она узнала, что часть доли в квартире, принадлежащая его брату, была им продана постороннему. Мы подали иск и выиграли без каких- либо проблем и суд перевел долю на сестру.
Добавлю, что ее брат извещал сестру и продавал долю через нотариуса, но это ему не помогло.
Это еще не все, коллеги. Покупатели «чужих» долей могут лишится их даже без ведома. Как правило собственник доли подает в суд на непрошеного покупателя в тот момент, когда адреса фактического местонахождения покупателя доли еще не известен. Суд проходит в заочной форме, а его решение, как известно, всегда выносится в пользу истца. В итоге покупатель доли с удивлением обнаруживает на банковском счете денежный возврат и то, что он не владелец. Мне известно о 4 делах подобного рода. Во всех случаях, суд в восстановлении прав на долю отказал.
Эх, если бы я знал обо всем этом раньше.
Купил на свою голову в 2017 году ½ доли в двухкомнатной квартире. Во второй комнате жил старик. Жили с ним хорошо, абсолютно без конфликтов, но спустя 1,5 года после покупки доли на продал в суд внук его брата (продавца доли). Суд я выиграл частично. Только благодаря тому, что у меня не было другого жилья, суд оставил за мной право собственности, но обязал выплатить истцу компенсацию. Выплачиваю ее до сих пор как ипотеку. Сейчас пытаюсь отсудить (опротестовать) эти выплаты, не получается.
Доброго дня! Спасибо за ваш интереснейший блог. Очень прошу ответить на очень важный вопрос, ответа на который я не могу получить.
Я хочу продать долю постороннему человеку. Правильно ли я понимаю, что даже если нотариус уведомил других собственников заказным письмом, но оно вернулось с отметкой «истек срок хранения», то продавать долю на сторону все равно нельзя?
Запомните: если извещение не было вручено по независящим от адресата обстоятельствам (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136), оно не является доставленным. Это базовый судебный регламентационный акт по данному вопросу, все остальные суды должны отталкиваться от него.
Свидетельство/справка нотариуса о надлежащем извещении при невручении письма адресату подойдет лишь для регистрации сделки (договора купли-продажи) в Росреестре. Однако впоследствии собственники других долей квартиры имеют право подать в суд с требованием перевести права и обязанности покупателя на себя.
Судебная практика последних лет показывает, что суды встают на сторону собственников долей недвижимости, как раз руководствуясь вышеназванным определением Верховного Суда. Особо отмечу, что суды в целом более благосклонны к тем, кто проживал в спорной квартире ранее, особенно если эти лица являются пенсионерами (пожилыми людьми).
Учтите, если хотя бы один собственник доли не получил (в руки под роспись) извещение о ее продаже, то покупать такую долю посторонним лицам очень рискованно. Также имейте ввиду, что в случае такого судебного дела, покупатель доли может выставить вам, как продавцу, дополнительные претензии и потребовать компенсации судебных и прочих расходов, что может обернутся для вас дополнительными весьма немалыми расходами.
В заключении еще раз рекомендую почитать о всех рисках, связанных с продажей доли квартиры посторонним лицам (читать здесь).
Валерий, профессиональный вам удач! Скажите, а если отправить письмо с описью вложения без нотариусов. Это будет остаточно?
Опись вложения не является подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не могут быть отражена все существенные условия извещения.
Забудьте уже о продаже доли. Это вам не коммунальная квартира. Если доли можно было бы просто продавать, то весь рынок был бы ими завален. У самого 2 доли в разных квартирах.
Уважаемая Лариса. Нотариус вам не поможет от слова «совсем»! Все те, кто уведомляет других владельцев долей через нотариуса, рассчитывая тем самым провернуть сделку без последствий, не учитывают важное обстоятельство.
Нотариус не проверяет достоверность сведений об адресате, по которому должно быть направлено извещение. Он не обязан это делать по закону и не несет за это вообще никакой ответственности. Также нотариус не несет ответственности в случае оспаривания уже состоявшейся сделки другими владельцами долей. Также нотариусы не участвуют в судах. Проще говоря, задача нотариуса лишь грамотно составить извещение о продажи доли. Более не он за что не отвечает.
В 2013 году я попал в досадную историю, как раз с участием нотариуса. Продавал долю в четырёхкомнатной квартире (бывшая коммуналка) другим владельцам (их было три). Уведомления отправлял нотариус. Первое уведомление получили все, но реакции не было. Доля не продалась. Второе уведомление я выслал спустя полгода по более низкой цене. Его получили только 2 собственника. Доля была продана бывшей жене брата, а спустя полгода брат оспорил эту сделку, поскольку он получал и руководствовался только ценой в первом извещении. Мне пришлось компенсировать 120 тыс. судебных расходов.
Уважаемые люди! Объясните уже нормальный доступным человеческим языком, почему долю нельзя продать по рыночной стоимости?
Марта, Ну почитайте хотя бы этот блог. Уже стопятьсот раз говорили, доля в квартире не имеет рыночной стоимости. Она продается по той цене, по которой договорились другие собственники. Продать долю на сторону сейчас практически невозможно вне зависимости от цены.
Потому что рыночная цена есть у квартиры целиком, а не у доли. Продавая долю, вы продаете не конкретные метры, а право пользования частью каждого квадратного метра в квартире. Как вы понимаете, когда вы продаете часть всего и ничего конкретно, это ничего не стоит!
Марта, продавать доли сейчас просто невыгодно. После изменений в налоговом кодексе в 2014 году продажа долей стала облагается налогами, как и продаже недвижимости целиком.
Если раньше еще можно было спекулировать долями, перепродавая их между собственниками, то теперь эту лавочку давно прикрыли. Если у вас нет возможности выделить долю в натуре, действительно стоит забыть о ее продаже.
Выделение доли в натуре глупость несусветная. Такая доля потеряет в цене в три раза.
Убытки будут в любом случае обычная это доля или доля в натуре. Мы говорим о «меньшим из зол». Не хотите убытков, договаривайтесь с другими собственниками.
Ага, а как ее выделить-то, если суды сами отказывают. Пытались разделить двушку через суд, не получилось.
Я же написал «если есть возможность». Не всякую квартиру суд превратит в коммуналку, поскольку выделение доли в натуре часто приводит к утрате функциональности жилого помещения.
Спасибо Вам и помогите пожалуйста.
Я живу с пожилой мамой в квартире (у нас на двоих ½ доли) более 14 лет. Другая половина ½ доли принадлежит старшему брату. Он с нами никогда не жил, но недавно приехал в гости после развода совсем обезумевший и заявил, что продает свою долю абсолютно другому лицу за 7 млн рублей, что составляет половину рыночной стоимости квартиры (она составляет 14 млн. рублей кадастровая стоимость 6 млн. рублей). Мы с мамой предлагали все свои деньги, но его конечно эта сумму не утроила.
Я многократно читала в интернет, что продать долю по рыночной цене сложно. На какие деньги мой брат может в реальности рассчитывать? Неужели он сможет ее продать?
Продать долю в квартире по рыночной стоимости невозможно. Никто в здравом уме не будет платить деньги за имущественное право, которое не выделено в натуре, в отношении которого есть обременения (проживание вас с мамой) или права в пользовании которой не установлены заранее судом.
В таких случаях при оценки доли применяется понижающий коэффициент 0.7, т.е. 7*0.7=4.9 млн. рублей. Но даже такая цена доли далека от реальности. Согласно судебной практике в спорах аналогичного характера самым правильным вариантом является оценка доли от кадастровой стоимости квартиры. На данном примере реальная цена доли составляет 2-3 млн. рублей, но и такую сумму получить будет достаточно сложно, поскольку продажа доли иному лицу, не являющегося собственником недвижимости, это всегда рисковая сделка.
Ну, таких ситуаций полно. Переживать вам не стоит. Хотеть не значит продать. Такие долевые собственники-агрессоры начала брызжут кислотой, а потом немного успокаиваются. Рынок все расставит на свои места.
Сейчас идиотов, желающих покупать такие доли, уже практически нет. В редких случаях можно продать долю, если по факту квартира уже имеет нескольких разных проживающих. Но это явно не ваш случай.
У меня бывший (риэлтор, между прочим) так и смог продать половину своей доли… Уже 7 лет прошло.
Если ваш брат такой дерзкий и инициативный, то пусть он ищет вам сначала другую квартиру, а уже после этого вы продаете вашу общую квартиру целиком по рыночной цене. Мы только так смогли разменять нашу трехкомнатную, ушло 2,5 года. Занимался старший брат этим, как инициатор. Если же ваш брат только «обезумевший после развода», то налейте ему коньяка, пожалейте и на прощание отвесьте пенделя. Извините за пафос, но такие «чудики» ничего вам реально не сделают. В состоянии аффекта или больные на голову имущественные вопросы по определению решить не смогут.
Люди, продавайте свои доли только другим собственникам. Не продавайте их на сторону. Это безумно. Договаривайтесь внутри семьи, как бы вы их ненавидели. В крайнем случае подавайте в суд или видите переговоры через представителя.
Так то оно так, но что делать когда эти собственники предлагают за нее копейки.
Вы утрируете, поверье мне. Я занимался долями много лет и скажу по-своему опыту, что в 90% случаев продавцы долей (особенно близкие родственники) хотят очень много за свои доли (чуть ли не рыночную цену). Именно с того момента и начинаются конфликты. Никто вам из других собственников «копейки» предлагать не будет, но и про рыночную цену тоже забудьте. Нужно всегда искать компромисс, а не смотреть на рынок. Сейчас доли уже лет десять не продаются по рынку.
Доля это не собственность, это обуза.
Валерий Иванович, дорогой вы наш борец за права. Низкий поклон за ваши труды.
Перелопатил весь интернет, столько противоречивой информации, а у вас все чётко и ясно.
Лишний раз понял, что риелторы, нотариусы и всякие приближенные к ним «юристы» – это все шушера. Они даже близко не знают судебной практики и механизма работы законов в реальности. Ихняя задача уберитесь нас с вами продать/купить хоть черта, хоть бога и получить, при этом, свой процент. А что там будет с дальше их не волнует.
Благодарю за подробный обзор. Закрылись многие вопросы и переживания.