Рубрика: Прочее (аренда)

Короткий ответ — нет

Гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, сохраняет за собой право бессрочного проживания, но не становится собственником. Он — лишь пользователь жилья, и распоряжаться им — сдавать, продавать, дарить — вправе только собственник. Если «отказник» всё-таки сдаст квартиру внаём без согласия владельца, собственник может через суд признать договор недействительным и взыскать весь полученный доход.

Как появляется «отказник» и что он получает

Представьте типичную ситуацию. Семья живёт в муниципальной квартире по договору социального найма. Приватизация возможна только при согласии всех совершеннолетних прописанных — без единогласия процесс не запустится. Один из членов семьи — скажем, пожилой отец или бывший супруг — соглашается на приватизацию, но от своей доли отказывается. Квартира оформляется на других, а он получает взамен право бессрочно пользоваться жильём. 

Это право закреплено статьёй 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и разъяснено пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Суть гарантии такова: давая согласие на приватизацию, человек исходил из того, что его право на жильё носит бессрочный характер, и это право должно сохраняться даже при смене собственника — продаже, дарении, наследовании.

Что это право даёт на практике:

• проживать в квартире неограниченно по времени;
• остаться в ней даже если квартира продана новому владельцу;
• не быть выселенным по требованию собственника — ни бывшего родственника, ни нового покупателя.

Чего это право не даёт:

• распоряжаться квартирой — продавать, сдавать, закладывать;
• претендовать на долю в собственности;
• передавать право проживания по наследству (в отличие от собственности).

Почему право проживания — это не право собственности

Ключевое различение проходит по статье 209 и статье 288 Гражданского кодекса РФ. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения. Жилые помещения предназначены для проживания граждан, и собственник может использовать помещение для личного проживания и проживания членов семьи, а также сдавать его другим лицам на основании договора. consultant.ru +1

«Отказник» от приватизации получает лишь право пользования — то есть проживания. Права распоряжения у него нет. Он не может ни продать квартиру, ни сдать её — потому что не он собственник. Это фундаментальное отличие, которое иногда упускают из виду, путая «бессрочное право пользования» с «правом собственности без оформления».

Наглядно права и ограничения можно представить так:

Поднаем социального жилья: закон требует согласия собственника

Когда речь идёт о муниципальной квартире, по которой ещё не проводилась приватизация, правила поднайма прямо прописаны в Жилищном кодексе. Статья 76 ЖК РФ устанавливает: наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи вправе передать часть занимаемого помещения, а в случае временного выезда — всё жилое помещение в поднаем.

Без письменного согласия собственника (муниципалитета) поднаем незаконен. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования — ответственным перед наймодателем остаётся наниматель. 

В судебной практике есть примеры, когда самовольная сдача муниципальной квартиры приводила к потере жилья. Один из случаев — решение Октябрьского районного суда Улан-Удэ от 28 мая 2019 года: мужчина, получивший квартиру по ордеру, съехал и сдал её без разрешения администрации. Суд признал его утратившим право пользования квартирой, а квартирантку выселил. 

А если квартира уже приватизирована?

Здесь ситуация тоньше. После приватизации собственником становится конкретное лицо — скажем, дочь, на которую оформлена квартира. «Отказник» — например, мать — сохраняет бессрочное право проживания. Формально она не наниматель по договору социального найма, а лицо, пользующееся жильём на основании статьи 19 Вводного закона.

Может ли она сдать комнату или всю квартиру внаём?

Нет — по тем же причинам:

1. У неё нет права распоряжения. Статья 288 ГК РФ разрешает сдавать жилое помещение собственникам. «Отказник» собственником не является.
2. Согласие собственника необходимо. Как и в случае социального найма, сдача жилья третьим лицам — это распоряжение, которое требует воли собственника.
3. Доход от аренды принадлежит собственнику. Если «отказник» заключает договор найма от своего имени и получает деньги, он фактически распоряжается чужим имуществом и извлекает из него доход, на который не имеет права.

Что может сделать собственник

Если собственник узнал, что «отказник» сдаёт квартиру или часть её в аренду без согласия, закон даёт ему несколько инструментов.

Признание договора недействительным. Сделка, совершённая лицом, не управомоченным на распоряжение имуществом, может быть оспорена собственником в суде. Договор найма, заключённый «отказником», не порождает для арендатора законных прав на проживание, поскольку «отказник» не вправе передавать помещение во владение третьим лицам. 

Взыскание доходов. Собственник вправе требовать возврата всех полученных «отказником» доходов от сдачи квартиры. Логика проста: лицо, не имеющее права распоряжаться имуществом, не должно извлекать из него прибыль. Доходы, полученные без правовых оснований, подлежат возврату собственнику как неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ).

Выселение арендаторов. Поскольку договор найма недействителен, арендаторы не имеют законных оснований для проживания в квартире. Собственник может требовать их выселения.

Когда «отказник» всё-таки может участвовать в сдаче

Закон не запрещает «отказнику» договориться с собственником. Если собственник согласен на сдачу квартиры (или части), он может:

• сам заключить договор найма и делиться доходом с «отказником» по их внутреннему соглашению;
• выдать нотариальную доверенность на заключение договора, но юридически наймодателем будет собственник;
• заключить с «отказником» соглашение о порядке пользования и совместной сдаче.

Главное правило: без согласия собственника — нельзя. С письменным согласием — можно, но доходы юридически принадлежат собственнику, если иное не оговорено отдельным соглашением.

Что может грозить «отказнику» при самовольной сдаче

Помимо судебных исков от собственника, есть и другие риски.

Налоговые последствия. Если «отказник» получает доход от аренды, он обязан задекларировать его и уплатить налог. Доход от сдачи внаем не освобождён от налогообложения — ни для пенсионеров, ни для других категорий граждан. При этом налоговая не спрашивает, имеет ли он право сдавать жильё — она требует уплаты с полученного дохода. Получается двойной удар: и собственник взыщет доход, и налоговая потребует свою долю. 

Утрата права проживания. Хотя само по себе право бессрочного пользования у «отказника» сохраняется, длительное непроживание в квартире и сдача её третьим лицам могут быть расценены судом как добровольный отказ от права. Верховный Суд РФ неоднократно указывал: если лицо выехало в другое место жительства, не исполняет обязанности по оплате коммунальных услуг и фактически не пользуется помещением, оно может быть признано утратившим право пользования.

Практические рекомендации

Для собственника:

1. Регулярно проверяйте, кто фактически проживает в квартире. Если замечены посторонние — запросите объяснения у «отказника».
2. При несанкционированной сдаче направьте досудебную претензию с требованием прекратить передачу жилья третьим лицам.
3. Если претензия проигнорирована — обращайтесь в суд с иском о признании договора найма недействительным, выселении арендаторов и взыскании неосновательного обогащения.
4. С сентября 2025 года вы можете требовать внесения сведений о «отказнике» в ЕГРН — это поможет зафиксировать его статус.

Для «отказника»:

1. Не сдавайте жильё без согласия собственника — это прямой путь к суду и потере доходов.
2. Если хотите зарабатывать на аренде — договоритесь с собственником. Закон не запрещает делить доход по взаимному согласию.
3. Учитывайте, что самовольная сдача и длительное непроживание могут привести к утрате самого права на квартиру.
4. Помните: ваше право — жить, а не распоряжаться. Это сильная гарантия, но у неё есть границы.