Весной 2024 года Ларисе Долиной позвонили. Голос на том конце представился ректором Московского государственного института культуры, где певица преподаёт уже много лет. Голос казался знакомым — позже выяснится, что его подделали нейросетью. Собеседник говорил срочно и серьёзно: у Долиной, мол, крупные финансовые неприятности, сейчас с вами свяжутся представители правоохранительных органов, они помогут.
Дальше был «офицер ФСБ». Потом «сотрудник Росфинмониторинга». Каждое следующее звено цепочки выглядело убедительнее предыдущего: мошенники присылали поддельные удостоверения, фальшивые документы о кредите, якобы оформляемом на имя певицы. Объясняли: сбережения и квартира в опасности. Единственный выход — перевести деньги на «безопасные счета» и фиктивно продать недвижимость. Потом всё вернут. Чтобы Долина никому не рассказала, её запугали уголовной ответственностью за разглашение сведений, составляющих государственную тайну.
Когда сотрудники банка, заметив крупные переводы, поинтересовались, знает ли клиентка, кому отправляет деньги, она — заранее предупреждённая «силовиками» о том, что в банке работают мошенники — ответила, что переводит средства на организацию гастрольного тура.
Так началась история, которая к концу 2025 года расколола российский рынок вторичной недвижимости, породила новый термин в юридической практике, заставила тысячи покупателей пересмотреть своё отношение к «вторичке» и дошла до Верховного суда, Госдумы и Президиума высшей судебной инстанции.
Квартира
Пятикомнатная квартира, 236 квадратных метров, элитный ЖК «Ксеньинский» в московских Хамовниках. Выставлена на продажу через риелторское агентство, объявление разместили онлайн. Рыночная стоимость — 138 миллионов рублей, но продавали за 112. Разница в 26 миллионов — первый тревожный звоночек, на который тогда никто не обратил внимания.
Покупательницей стала 35-летняя предпринимательница Полина Лурье. Она нашла объявление в интернете, осмотрела квартиру, внесла задаток в миллион рублей, а затем оплатила оставшиеся 111 миллионов — всё под расписки, наличными, через банковскую ячейку, как требовала Долина по настоянию мошенников. Сделка была зарегистрирована в Росреестре. Всё выглядело абсолютно легально: настоящий собственник, настоящие документы, реальный покупатель, официальный договор.
На следующий день после сделки Долина забрала деньги из ячейки и передала их курьеру — женщине по имени Анжела Цырульникова, которая отвезла сумки в обменный пункт для перевода в криптовалюту. Помимо денег от продажи квартиры, Долина перевела мошенникам около 68 миллионов рублей личных сбережений. Общий ущерб следствие впоследствии оценило в 317,6 миллиона рублей.
Обман раскрылся, когда Лурье попросила Долину освободить квартиру. Певица отказалась съезжать, заявив, что стала жертвой аферистов и по-прежнему считает себя хозяйкой. Вернуть деньги Лурье она не могла — их уже забрали мошенники. В августе 2024 года Долина подала иск в Хамовнический районный суд, требуя признать сделку недействительной. Лурье подала встречный иск — о выселении певицы и её семьи.
Судебные качели
28 марта 2025 года Хамовнический суд встал на сторону Долиной. Сделку признали недействительной по двум основаниям. Первое — статья 178 ГК РФ (существенное заблуждение): суд установил, что певица действовала под влиянием заблуждения относительно последствий сделки. Второе — статья 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий): психолого-психиатрическая экспертиза подтвердила, что в момент подписания договора Долина находилась в состоянии психологического давления и не имела «истинного намерения и выраженной воли на отчуждание квартиры». Право собственности вернули Долиной. Но о возврате 112 миллионов рублей Лурье в решении не было ни слова. Мосгорсуд и Второй кассационный суд подтвердили это решение.
Полина Лурье осталась без квартиры и без денег. Ей предложили взыскивать 112 миллионов с осуждённых мошенников — курьера Цырульникову и троих мужчин, через чьи банковские карты переводились средства (так называемых дропов). В конце ноября 2025 года суд приговорил их к срокам от четырёх до семи лет колонии. Но вернуть 112 миллионов они физически не могли: это были мелкие исполнители, а организаторы и деньги находились за пределами России.
Решение вызвало шок. Покупательница, которая ничего не знала о мошенниках, действовала через риелтора, проверила документы, подписала официальный договор и заплатила полную сумму, оказалась жертвой преступления, совершённого против продавца третьими лицами. А продавец — получил квартиру обратно и не вернул ни копейки.
Ключевая проблема, которую проигнорировали нижестоящие суды, — пункт 2 статьи 167 ГК РФ, обязывающий каждую сторону недействительной сделки возвратить другой всё полученное. Это так называемая двусторонняя реституция: квартира возвращается продавцу, но одновременно продавец обязан вернуть покупателю деньги. Суды применили реституцию только в одну сторону — и тем самым лишили покупательницу всякой правовой защиты.
«Эффект Долиной»
После того как суд встал на сторону Долиной, по стране прокатилась волна аналогичных исков. Продавцы — чаще всего пожилые люди, которые недавно продали квартиру и отдали деньги телефонным мошенникам — стали обращаться в суды с требованием вернуть жильё. Ссылались на статьи 177 и 178 ГК РФ: сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий, или под влиянием существенного заблуждения. Суды нередко вставали на их сторону. Квартиру возвращали прежнему владельцу, а покупатель оставался ни с чем — ведь денег у продавца не было, их забрали аферисты.
Некоторые истцы пытались опереться и на статью 179 ГК РФ, позволяющую оспорить сделку, совершённую под влиянием обмана. Причём по пункту 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной, только если другая сторона знала или должна была знать об обмане. Именно это условие — осведомлённость покупателя — стало камнем преткновения в большинстве дел.
За 2025 год и первый квартал 2026-го зафиксировано около 150 подобных споров. В 2025 году суды поддерживали покупателей лишь в 41% случаев. Но после решения Верховного суда по делу Долиной в декабре 2025-го тенденция развернулась: в 2026 году доля решений в пользу покупателей выросла до 85%.
Как рынок привыкал к новому страху
Реакция рынка была мгновенной и жёсткой. Покупатели вторичного жилья стали массово отказываться от сделок с продавцами из «группы риска» — одинокими пенсионерами, продающими единственное жильё. На продавцов старше пятидесяти лет начали смотреть с подозрением, от них стали требовать дополнительные справки, присутствие родственников на сделке, а вырос спрос на выезд психиатра к нотариусу во время подписания договоров.
Поворот Верховного суда
16 декабря 2025 года Верховный суд отменил решения всех трёх нижестоящих инстанций и отказал Долиной в удовлетворении иска. Квартира осталась за Полиной Лурье. 19 января 2026 года судебные приставы передали покупательнице ключи от квартиры в Хамовниках.
Логика Верховного суда строилась на нескольких ключевых положениях.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для её отмены — это прямо предусмотрено пунктом 3 статьи 178 ГК РФ: «Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной». Долина полагала, что продаёт квартиру для пресечения мошенничества и что сделка будет аннулирована, а квартира вернётся к ней. Но это заблуждение именно в мотивах и последствиях, а не в природе сделки: она понимала, что подписывает договор купли-продажи, передаёт право собственности и получает деньги. При этом, как отметил суд, Долина имеет огромный опыт в заключении договоров и сделок и должна была осознавать последствия.
Нижестоящие суды не исследовали добросовестность покупательницы. Недобросовестного поведения Полины Лурье при заключении сделок судами не установлено: она действовала через риелтора, проверила документы, оплатила полную сумму, лично встречалась с Долиной. Тем самым суд опирался на логику статьи 302 ГК РФ, защищающей добросовестного приобретателя — лицо, которое не знало и не могло знать об отсутствии у продавца права на отчуждение имущества. Применительно к статье 179 ГК РФ это означает: если обман совершён третьим лицом (мошенниками), а покупатель не знал и не должен был знать о нём — сделка не может быть признана недействительной.
Даже если бы сделку следовало признать недействительной, суды не имели права не применять двустороннюю реституцию — пункт 2 статьи 167 ГК РФ прямо обязывает каждую сторону возвратить другой всё полученное по сделке. Возвращая квартиру продавцу и оставляя покупателя без средств, суды нарушили баланс интересов сторон.
В июле 2026 года Президиум Верховного суда под председательством Игоря Краснова утвердил обзор судебной практики по спорам за право на недвижимость — документ, которого ждали почти полгода. В него вошли 20 правовых позиций, сформированных на основе практики 2022–2025 годов. Главный принцип: сделка, совершённая продавцом под влиянием обмана третьих лиц, может быть признана недействительной лишь в том случае, если покупатель знал или должен был знать об обмане — в соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ. Презумпция добросовестности приобретателя, заложенная в статье 302 ГК РФ, становится ключевой. Бремя доказывания лежит на продавце. Если стороны уже исполнили договор, применяется двусторонняя реституция по пункту 2 статьи 167 ГК РФ — возврат денег покупателю прежде, чем квартира вернётся продавцу.
Как защитить себя при покупке квартиры на вторичном рынке
Проверка продавца
- Запросите выписку из ЕГРН — на текущего собственника и историю переходов права. Обратите внимание на частоту переходов и основания (наследство, дарение, решение суда).
- Проверьте продавца в открытых базах: ФССП (судебные приставы), Картотека арбитражных дел, ЕФРСБ (реестр банкротов). Убедитесь, что против продавца не ведётся банкротное или исполнительное производство.
- Оцените мотивы продажи. Почему продаёт? Куда переезжает? Что будет делать с деньгами? Если пожилой человек продаёт единственное жильё, торопится, готов заметно снизить цену — это повод остановиться.
- Проверьте возраст продавца. Если 60 лет и более — рассмотрите нотариальное удостоверение сделки и выезд психиатра к нотариусу. Это создаёт доказательную базу на случай оспаривания по статье 177 ГК РФ.
- Задайте прямой вопрос: «Принимаете ли вы это решение самостоятельно? Не звонили ли вам представители „силовых органов» с рекомендациями продать квартиру?» Звучит странно, но именно так начинается большинство «бабушкиных схем».
Оформление сделки
- Используйте аккредитив или эскроу-счёт, а не наличные через банковскую ячейку. Банк контролирует передачу денег и может приостановить операцию при подозрительных обстоятельствах.
- Нотариально удостоверите договор, особенно если продавец — пожилой человек или есть признаки спешки и давления.
- Попросите видеофиксацию подписания договора, при которой нотариус не просто зачитывает текст, но и проводит подробное интервью с продавцом под камеру: о целях продажи, дальнейших планах, понимании последствий сделки. Это создаёт доказательную базу, которую сложно оровергнуть в суде заявлениями о «затуманенном сознании».
- Проверьте цену. Занижение цены в договоре относительно рыночной более чем на 10–15% — тревожный сигнал. Росреестр может приостановить регистрацию по статье 26 ФЗ № 218-ФЗ при нетипичных условиях договора.
Страхование
- Оформите титульное страхование на срок не менее трёх лет (срок исковой давности по оспоримым сделкам — статья 181 ГК РФ). Полис стоит 0,3–1% от цены квартиры в год и компенсирует рыночную стоимость, если суд лишит вас права собственности.
- Убедитесь, что страховой случай в полисе включает: признание сделки недействительной по статьям 177, 178 и 179 ГК РФ, истребование имущества по статье 302 ГК РФ, оспаривание сделки в рамках банкротства продавца.
- Проверьте, что полис не навязан банком. При ипотеке обязательно только страхование предмета залога (статья 31 ФЗ № 102-ФЗ). Титульное страхование и страхование жизни — добровольные (статья 16 Закона № 2300-1).
Документы, которые сохранить обязательно
- Договор купли-продажи и все приложения (акт приёма-передачи, расписки).
- Отчёт об оценке квартиры — подтверждает, что вы проверили рыночную цену.
- Переписка с продавцом и риелтором — может подтвердить вашу добросовестность в суде.
- Документы о проверке объекта и собственника — выписки из ЕГРН, справки из ФССП, реестра банкротов, распечатки объявлений.
- Доказательства осмотра квартиры — фотографии, видео, показания свидетелей.
- Объяснения продавца о причинах и сроках продажи — зафиксированные на бумаге или видео.
