Перезаключение договора соцнайма: кто должен бегать за справками — 17

Вы живёте в муниципальной квартире. Ордер или старый договор социального найма оформлен давно, наниматель умер или сменились обстоятельства — и администрация предлагает «перезаключить» договор. Казалось бы, формальность. Но вместо подписания бумаг вас отправляют собирать справки: техпаспорт из БТИ, выписку из реестра муниципальной собственности, справку о технических характеристиках жилья. Знакомая ситуация?

Давайте разберёмся, законно ли это и кто на самом деле обязан собирать документы.

Что такое договор социального найма

По статье 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма — это соглашение, по которому собственник жилого помещения (государственный или муниципальный фонд, действующий через уполномоченный орган) обязуется передать гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания. Договор бессрочный, и право пользования сохраняется даже при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи (ст. 71 ЖК РФ). 

Стороны договора — наймодатель (муниципалитет, администрация) и наниматель (гражданин). У каждой стороны свои права и обязанности, и вот тут начинается самое интересное.

Кто кому что должен

Жилищный кодекс чётко разделяет обязанности сторон.

Обязанности наймодателя (ст. 65 ЖК РФ):

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Обязанности нанимателя (ст. 67 ЖК РФ):

• использовать жилое помещение по назначению;
• обеспечивать его сохранность;
• проводить текущий ремонт;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования.

Обратите внимание: наниматель обязан проводить текущий ремонт, а наймодатель — капитальный. Получение технической документации на помещение, сведения о его площади, техническом состоянии — это зона ответственности собственника, то есть муниципалитета. Наниматель не обязан предоставлять администрации документы, характеризующие само жильё, — это информация о собственности наймодателя.

Почему требование справки из БТИ неправомерно

Когда администрация при перезаключении договора требует от нанимателя справку из БТИ о технической характеристике жилья, техпаспорт или выписку из реестра муниципальной собственности, она превышает свои полномочия по нескольким причинам.

Во-первых, это документы о собственном имуществе наймодателя. Технический паспорт, справка о характеристиках помещения, выписка из реестра муниципальной собственности — всё это касается жилого помещения, которое принадлежит муниципалитету. Логика проста: если вы собственник квартиры и хотите сдать её, вы не требуете от арендатора принести документы на вашу же квартиру. Так же и здесь: администрация — собственник, и именно она должна располагать сведениями о своём имуществе.

Во-вторых, закон запрещает требовать от заявителя то, что можно получить самостоятельно. Федеральный закон № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» устанавливает принцип межведомственного взаимодействия: орган, предоставляющий муниципальную услугу, обязан самостоятельно запрашивать документы и информацию, которые находятся в распоряжении других государственных органов и организаций. Заявитель не обязан представлять документы, которые орган может получить через межведомственные запросы.

Более того, в административных регламентах прямо прописано, что заявитель вправе не представлять некоторые документы — например, сведения о гражданах, зарегистрированных в жилом помещении, так как эта информация может быть получена органом самостоятельно.

В-третьих, перезаключение — это не новое предоставление жилья. По статье 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору. Это изменение уже существующего договора, а не заключение нового. Право пользования жилым помещением уже реализовано — наниматель фактически проживает в квартире. Задача нанимателя — написать заявление, а задача администрации — оформить документы.

Что на практике требуют администрации

В реальности перечни документов, которые администрации включают в свои регламенты, бывают избыточными. Вот типичные требования, которые встречаются в административных регламентах разных муниципалитетов:

• ордер или иной правоустанавливающий документ (это разумно — при наличии);
• паспорта всех совершеннолетних членов семьи (разумно);
• документы, подтверждающие родство (разумно);
• справка о составе семьи или выписка из домовой книги (этот документ администрация может получить сама);
• справка из БТИ о наличии или отсутствии договора на передачу жилья в собственность (это сведения о приватизации — администрация может запросить сама);
• выписка из реестра муниципальной собственности (это документ о собственности муниципалитета — абсурдно требовать его с нанимателя);
• техпаспорт на жилое помещение (характеристика собственности наймодателя).

Часть этих требований — избыточна и перекладывает на гражданина работу, которую по закону должен делать сам наймодатель.

Что делать, если администрация отказывает

Алгоритм действий следующий.

Шаг 1. Подайте заявление. Напишите заявление о заключении (перезаключении) договора социального найма на основании фактического пользования жилым помещением. Приложите документы, которые разумно требовать: паспорт, документы о родстве, ордер или старый договор (при наличии). Справки из БТИ, техпаспорт, выписки из реестра муниципальной собственности не прикладывайте — укажите в заявлении, что эти документы должны быть получены администрацией самостоятельно.

Шаг 2. Получите письменный отказ. Если администрация отказывает — требуйте письменный мотивированный отказ. Без него вы не сможете обратиться в суд.

Шаг 3. Обращайтесь в суд. Отказ администрации можно обжаловать в порядке административного судопроизводства (КАС РФ). В исковом заявлении просите признать отказ незаконным и обязать администрацию заключить (перезаключить) договор социального найма.

Судебная практика на стороне нанимателей

Суды регулярно встают на сторону граждан, когда администрация отказывает в перезаключении договора по надуманным основаниям.

Верховный Суд РФ в определении от 11 февраля 2014 года № 48-КГПР13-8 прямо указал, что с лицами, проживающими в жилом помещении, в отношении которого произошло изменение правового режима, должен быть заключен договор социального найма независимо от того, состоят они на учёте нуждающихся в жилых помещениях или нет.

В другом деле суд удовлетворил иск гражданки, которой администрация отказала в перезаключении договора социального найма со ссылкой на самовольную перепланировку. Суд установил, что перепланировка была произведена самим муниципалитетом в рамках плановых мероприятий, и обязал администрацию заключить договор. 

Судебная практика Московского городского суда также показывает, что иски об обязании заключить договор социального найма — распространённая категория споров, и суды часто удовлетворяют требования граждан, когда отказ администрации не основан на законе.