Умер наниматель муниципальной квартиры: что делать остальным, чтобы не потерять жильё — 9

Муниципальная квартира — не собственность жильца, а жильё, переданное государством или муниципалитетом по договору социального найма. Когда наниматель умирает, у его родных возникает резонный страх: а не окажутся ли они на улице? Чиновники порой подливают масла в огонь, отказывая в переоформлении договора и угрожая выселением.

Короткий ответ: нет, орган местного самоуправления не вправе выселить членов семьи умершего нанимателя из муниципальной квартиры. Закон стоит на стороне жильцов — но только при соблюдении ряда условий, о которых лучше знать заранее.

Что такое муниципальная квартира и кто в ней наниматель

По договору социального найма одна сторона — собственник жилого помещения (государство или муниципалитет, действующий через уполномоченный орган) — обязуется передать другой стороне (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания. Жильцы не владеют квартирой — они имеют право бессрочно ею пользоваться. Унаследовать муниципальную квартиру в обычном смысле нельзя: она не входит в наследственную массу, потому что не принадлежит нанимателю на праве собственности.

Наниматель — это лицо, с которым заключён договор социального найма (или на которого выписан ордер, если квартира предоставлялась до 1 марта 2005 года). В разговорной речи его часто называют «ответственным квартиросъёмщиком», но Жилищный кодекс РФ такого термина не использует — закон оперирует понятием «наниматель жилого помещения по договору социального найма». 

Кто считается членом семьи нанимателя

Статья 69 Жилищного кодекса РФ определяет круг лиц, которые признаются членами семьи нанимателя:

• супруг нанимателя;
• дети и родители нанимателя, проживающие совместно с ним;
• другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;
• в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. 

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма. Это ключевой документ: именно он подтверждает их право пользования жилым помещением. 

Важный нюанс: если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя (например, при разводе), но продолжает проживать в квартире, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Он лишь самостоятельно отвечает по своим обязательствам — оплачивает коммунальные услуги и вносит плату за наём. 

Равные права — равная защита

Главный принцип, на котором строится вся защита членов семьи, закреплён в части 2 статьи 69 ЖК РФ: члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Это значит, что жена, дети или родители умершего нанимателя — не «гости» и не «пользователи по разрешению», а полноправные участники договора социального найма. 

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 02.07.2009 № 14, равенство прав действует независимо от того, вселялись ли члены семьи одновременно с нанимателем или были вселены позднее. Временное отсутствие нанимателя или членов его семьи также не влечёт изменения их прав по договору (статья 71 ЖК РФ).

Именно поэтому смерть нанимателя не обнуляет права остальных жильцов. Договор социального найма продолжает действовать — просто нужно определить, кто займёт место нанимателя.

Смена нанимателя: как это работает

Согласно части 2 статьи 82 ЖК РФ, дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего. 

Для переоформления нужны два согласия:

1. Согласие остальных членов семьи, имеющих право пользования квартирой (а не просто всех зарегистрированных в ней лиц).
2. Согласие наймодателя — муниципалитета. 

Если наниматель проживал в квартире один, договор социального найма прекращается в связи с его смертью на основании части 5 статьи 83 ЖК РФ — тогда менять в договоре уже нечего, и вопрос о жилом помещении решается по правилам предоставления муниципального жилья. 

Может ли муниципалитет выселить членов семьи?

Нет. Это прямо следует из закона:

• Статья 69 ЖК РФ приравнивает права и обязанности членов семьи нанимателя к правам и обязанностям самого нанимателя. 
• Статья 82 ЖК РФ даёт право дееспособному члену семьи требовать признания себя новым нанимателем. 
• Пункт 2 статьи 672 ГК РФ закрепляет, что договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде продолжает действовать на прежних условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем. 

Орган местного самоуправления обязан перезаключить договор социального найма с членами семьи умершего нанимателя — на тех же условиях. Любой отказ или попытка изменить условия может быть обжалована в суде. 

Когда выселение всё-таки возможно

Закон защищает зарегистрированных и вселённых в качестве членов семьи жильцов, но есть ситуации, когда риск потерять квартиру реален:

1. Член семьи не был вселён в установленном порядке. Если человек жил в квартире фактически, но не был включён в договор социального найма и не имел постоянной регистрации, доказывать право на проживание придётся в суде — и это непросто. Потребуются письменные доказательства: квитанции об оплате коммунальных услуг, договоры на ремонт и обслуживание, переписка с наймодателем. Свидетельских показаний суду может быть недостаточно, поскольку договор соцнайма — письменная форма сделки. 

2. Наниматель проживал один. Если на момент смерти в квартире был зарегистрирован только наниматель, договор прекращается, и жильё возвращается в муниципальный фонд. 

3. Специализированный жилищный фонд. Служебные жилые помещения и жильё для детей-сирот имеют особый правовой режим. Например, в одном из судебных дел муниципалитет выселил супруга умершего нанимателя служебного жилого помещения — но суд частично отказал в иске, и семья смогла отстоять часть прав. 

4. Наличие другого жилья. Если у нанимателя или членов его семьи обнаружится другое жильё в том же муниципальном образовании (на праве собственности или по другому договору найма), и его площадь превышает норму предоставления, это может стать основанием для расторжения договора. 

Реальный кейс: как семья отстояла квартиру

Буквально недавно произошёл показательный случай из нашей практики. Гражданину-сироте предоставили квартиру по специальному договору найма сроком на 5 лет. Совместно с ним проживала жена и малолетняя дочь, но в самом договоре они не значились и были зарегистрированы по другому адресу. Срок договора истёк, жена обратилась в администрацию для перезаключения — но супруг погиб. КУМИ (Комитет по имущественным и земельным отношениям) отказался заключать новый договор, ссылаясь на то, что члены семьи не вписаны в договор и не зарегистрированы в квартире. 

Семье грозило выселение. Мы подготовили иск о признании членами семьи нанимателя и обязании заключить договор социального найма. Суд учёл:

• показания соседей, подтвердивших факт совместного проживания;
• квитанции об оплате коммунальных услуг;
• отсутствие у истцов иного жилья в собственности;
• факт исполнения обязанностей по содержанию квартиры.

Иск был удовлетворён в полном объёме. Администрация решение не обжаловала и через полтора месяца заключила с семьёй договор социального найма. Выселение не состоялось. 

Этот случай подтверждает важный вывод: отсутствие в договоре сведений о членах семьи или их регистрация по иному адресу — не непреодолимое препятствие для сохранения права проживания. Если наймодатель отказывает — путь один: в суд. 

Пошаговый план: что делать после смерти нанимателя

Оперативность и правильный сбор документов — лучшая защита от попыток муниципалитета расторгнуть договор.

Шаг 1. Получите свидетельство о смерти

Получите медицинское свидетельство о смерти, затем обратитесь в ЗАГС за гербовым свидетельством. Это основной документ для всех дальнейших действий. Не торопитесь выписывать умершего из квартиры до консультации с юристом или администрацией. 

Шаг 2. Соберите пакет документов

Для переоформления договора понадобятся:

• паспорта всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• гербовое свидетельство о смерти нанимателя;
• действующий договор социального найма или ордер;
• выписка из домовой книги, подтверждающая регистрацию всех проживающих на дату смерти;
• письменные согласия всех совершеннолетних дееспособных членов семьи на переоформление договора. 

Шаг 3. Подайте заявление в уполномоченный орган

Заявление о заключении нового договора подаётся в местную администрацию или департамент городского имущества. Срок рассмотрения — обычно до 30 рабочих дней. 

Шаг 4. Подпишите новый договор

После положительного решения все зарегистрированные в квартире лица подписывают новый договор социального найма (или дополнительное соглашение). С этого момента новый наниматель получает все права и обязанности по оплате ЖКУ и содержанию жилья. 

Шаг 5. Если отказали — обращайтесь в суд

Отказ муниципалитета не приговор. Подавайте иск о признании права пользования жилым помещением и обязании заключить договор социального найма. В судебной практике такие иски удовлетворяются регулярно — при наличии доказательств вселения, совместного проживания и ведения общего хозяйства. 

Сложности на практике: чего ждать от муниципалитета

Закон защищает членов семьи нанимателя, но на практике муниципальные органы нередко смотрят прежде всего на бумажную сторону дела: был ли человек заранее внесён в договор, сохранилась ли безупречная история его вселения. При отсутствии такого набора документов следует отказ, после которого человеку приходится в суде доказывать, что он долгие годы жил в квартире на законных основаниях. 

Проблема действительно существует: человек может жить в муниципальной квартире более четверти века, участвовать в оплате коммунальных услуг, вести общее хозяйство, быть зарегистрированным — а после смерти близкого столкнуться с отказом в переоформлении и даже встречным иском о выселении. Депутат предложил выработать отдельный внесудебный порядок переоформления социального найма после смерти нанимателя. 

Пока такой порядок не внедрён, главное оружие жильцов — своевременный сбор документов и готовность отстаивать свои права в суде.

Коротко о главном