Не ссорьтесь с родными: чем оборачивается отказ в согласии на переоформление договора соцнайма — 20

Квартира на Кировоградской улице в Чертанове — обычная «двушка» в типовой панельке, каких в Москве тысячи. Но именно вокруг неё развернулся спор, который наглядно показывает: жить в муниципальной квартире — не значит свободно ею распоряжаться. Даже если ты фактически в ней живёшь, платишь за коммуналку и считаешь дом родным.

Предыстория

Наш клиент Тарасов И.Г. проживал в муниципальной квартире по адресу: Москва, Кировоградская улица, дом 16, корпус 2, квартира * — на основании договора социального найма. Ответственным нанимателем был его отец, Тарасов Г.П. В договоре, помимо отца и сына, значилась ещё один человек — дочь отца и сестра Тарасова И.Г., Ковалева Е.Г.

Жизнь шла своим чередом, пока отец не умер. Сын обратился в администрацию с заявлением о переоформлении договора социального найма на себя — стать новым ответственным нанимателем вместо умершего родителя. Кажется, всё логично: он живёт в квартире, он член семьи умершего нанимателя.

Но администрация отказала.

Причина оказалась проста и неумолима: в договоре социального найма в качестве проживающих указаны два человека — Тарасов И.Г. и его сестра Ковалева Е.Г. Чтобы переоформить договор на одного из них, нужно письменное согласие второго. А сестра, проживающая в другом городе, на контакт не идёт. Отношения между родственниками испортились, и давать согласие она отказалась.

Что говорит закон

Ключевая норма — часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ. Она устанавливает, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору социального найма вместо первоначального нанимателя. То же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего.

Звучит просто, но дьявол кроется в союзе «и». Нужно два согласия одновременно: согласие остальных членов семьи и согласие наймодателя — муниципалитета.

Муниципалитет в этой схеме формальный исполнитель. Его отказ в переоформлении без согласия сестры абсолютно законен. Часть 2 статьи 69 ЖК РФ приравнивает права членов семьи нанимателя к правам самого нанимателя — они равны независимо от того, вселялись ли одновременно с нанимателем или были вселены позднее. Это разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 24 постановления от 02.07.2009 № 14. Смена нанимателя затрагивает права каждого из них, поэтому закон и требует единогласия.

Словом, муниципальный орган власти абсолютно законно отказывается переоформлять договор социального найма на одного проживающего без согласия другого.

Тупик и выход из него

На первый взгляд — патовая ситуация. Сестра согласия не даёт, администрация без согласия не оформляет, а значит, Тарасов И.Г. остаётся в подвешенном состоянии: он живёт в квартире, но не может ни стать полноправным нанимателем, ни приватизировать жильё, ни полноценно управлять лицевым счётом.

Но закон предусмотрел выход — суд.

Стратегия в подобных случаях строится на двух составляющих:

1. Признание сестры утратившей право пользования жилым помещением.

Согласно части 3 статьи 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Верховный Суд в пункте 32 постановления Пленума от 02.07.2009 № 14 разъяснил: судам нужно выяснять, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли выезд вынужденный или добровольный характер, временный (работа, учёба, лечение) или постоянный (переехал в другой населённый пункт, вывез вещи, вступил в новый брак), не чинились ли ему препятствия в пользовании помещением, приобрёл ли он право пользования другим жильём, исполняет ли обязанности по оплате.

Если суд установит, что выезд был добровольным и постоянным, — право пользования признаётся утраченным. И тогда согласие этого человека на переоформление договора уже не требуется: он перестал быть стороной в договоре.

В деле Тарасова сестра проживала в другом городе. Она не оплачивала коммунальные услуги, не участвует в содержании квартиры, личных вещей в ней не держала. Всё это — доказательства постоянного, добровольного выезда.

2. Обязание администрации перезаключить договор через суд.

Параллельно или после признания сестры утратившей право пользования, Тарасов И.Г. может обратиться в суд с иском к муниципалитету — обязать заключить (изменить) договор социального найма, указав его в качестве нанимателя. Судебная практика подтверждает: если другие зарегистрированные лица о своих правах не заявляют, не обращаются в администрацию и фактически не проживают, суд удовлетворяет требование реально проживающего жильца. 

Почему сестра, скорее всего, проигнорирует суд

В подобных семейных спорах второй стороной часто выступает человек, которому спорная квартира, по сути, не нужна. Он живёт в другом городе, выстраивает там свою жизнь, и перспектива ехать на судебные заседания в Москву его не прельщает.

Ковалева Е.Г., как ожидалось, не явилась в суд и не представила возражений. Суд рассмотрел дело по имеющимся материалам. Показания соседей, квитанции об оплате коммунальных услуг, акт обследования квартиры — всё это в пользу нашего клиента Тарасова. Отсутствие ответчика и его неучастие в деле — основание для вынесения решения в пользу реально проживающего лица.

Однако, даже если сестра прислала бы письменное возражение, без доказательств, что её выезд носил временный характер или что ей чинили препятствия для проживания, — суд, с высокой долей вероятности, все равно стал бы на сторону нашего подзащитного Тарасов И.Г.

Практический алгоритм

Если вы оказались в похожей ситуации, план действий выглядит так:

1. Получить официальный отказ муниципалитета в переоформлении договора. Без письменного отказа идти в суд бессмысленно — нужно доказать, что досудебный порядок исчерпан.
2. Собрать доказательства непроживания второго лица: свидетельские показания соседей и управляющей компании, квитанции об оплате ЖКУ (кто реально платит), акт обследования жилого помещения, справки из поликлиники и школы по месту фактического проживания ответчика, данные о регистрации в другом городе.
3. Подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры. В иске — два требования: признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением и обязать наймодателя перезаключить договор социального найма с истцом в качестве нанимателя.
4. Дождаться решения и передать его в администрацию. С решением суда муниципалитет обязан переоформить договор без согласия выбывшего члена семьи.
5. После переоформления — приватизация. Только став полноправным нанимателем, можно запускать процедуру приватизации. Напомним: право на приватизацию даётся один раз в жизни.