ПРЕДаварийное жильё: нужно ли приватизировать квартиру перед переселением? — 25

Среди жителей старых домов ходит немало слухов о переселении из аварийного жилья. Один из самых живучих мифов: «Срочно приватизируйте квартиру, пока дом не признали аварийным, иначе вас переселят в худшие условия или вообще оставят без жилья». Из‑за страха потерять квадратные метры люди торопятся оформить собственность, порой не понимая, какие последствия это может повлечь. Разберёмся, насколько обоснован этот страх и как на самом деле закон защищает жильцов аварийных домов.

Миф: «Приватизировать надо срочно, иначе переселение затянется или условия станут хуже»

На практике это не так. Признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции никак не зависит от того, приватизирована квартира или нет. Решение о признании дома непригодным для проживания принимает межведомственная комиссия на основании технического состояния здания, а не статуса квартир.

Более того, спешная приватизация перед переселением не даёт преимуществ и в ряде случаев может даже ухудшить положение семьи. Всё дело в разных правовых режимах для собственников и нанимателей по договору социального найма.

Что положено собственнику аварийной квартиры

Если квартира находится в частной собственности (то есть приватизирована), действуют нормы статьи 32 Жилищного кодекса РФ. У собственника есть два варианта:

• Выкупная стоимость. Государство (муниципалитет) выкупает квартиру по рыночной цене, включающей не только стоимость жилья, но и долю в праве на общее имущество многоквартирного дома, а также убытки, связанные с переездом.
• Предоставление другого жилого помещения. По соглашению с собственником ему могут предоставить другую квартиру с зачётом стоимости изымаемого жилья.

Важно: при этом не учитывают «социальные нормы» на человека. Площадь нового жилья должна быть сопоставима с площадью изымаемой квартиры, а количество комнат — как правило, не меньше.

Однако есть нюанс: если стоимость новой квартиры выше выкупной стоимости старой, разницу придётся доплатить. И если семья рассчитывает на значительное расширение площади, этот вариант может оказаться невыгодным.

Что положено нанимателю по договору социального найма

Если квартира не приватизирована и находится в муниципальной собственности, жильцы являются нанимателями. В этом случае им обязаны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. При расчёте площади учитывают социальную норму предоставления — как правило, это 18 кв. м на человека.

Это может быть выгодно, если в небольшой аварийной квартире прописано несколько человек. Например, семья из трёх человек, проживающая в 30‑метровой «двушке», при переселении может рассчитывать на жильё площадью не менее 54 кв. м (3 × 18). В таком случае неприватизированная квартира даёт шанс существенно улучшить жилищные условия.

При этом важно, чтобы все проживающие были официально зарегистрированы, а их право пользования жилым помещением было подтверждено.

Когда приватизация выгодна, а когда — нет

Решение о приватизации нужно принимать с учётом конкретной ситуации:

• Приватизация может быть выгодна, если семья не стоит на учёте как нуждающаяся в жилых помещениях, не имеет оснований для улучшения жилищных условий, а площадь квартиры устраивает. Тогда собственник сможет получить равноценное жильё или справедливую компенсацию.
• Приватизация может быть невыгодна, если в квартире прописано много жильцов, а площадь небольшая. В статусе нанимателей они могут переехать в более просторное жильё по социальной норме.

Также стоит учитывать, что собственник обязан платить налог на имущество и взносы на капитальный ремонт, а наниматель по социальному найму от этих расходов освобождён. В аварийном доме капитальный ремонт обычно не проводят, но формально обязанность по взносам сохраняется до момента изъятия жилья.

Распространённые заблуждения

Помимо мифа о «срочной приватизации», встречаются и другие ошибочные представления:

• «Если не приватизировать, вообще ничего не дадут». Неправда. Нанимателям обязаны предоставить другое жильё по договору социального найма.
• «Собственникам дают только деньги, жильё не предлагают». Неверно. По соглашению возможно предоставление другого жилого помещения.
• «При переселении учитывают только тех, кто фактически проживает, а не тех, кто прописан». На практике решающее значение имеет регистрация и подтверждённые права пользования. Фактическое проживание само по себе не гарантирует учёт при расчёте площади для нанимателей.

Практические советы

1. Не торопитесь с приватизацией. Если дом уже находится в плохом состоянии или есть риск признания его аварийным, сначала оцените перспективы переселения в статусе нанимателя.
2. Узнайте, стоит ли семья на учёте как нуждающаяся. Это влияет на возможность улучшения жилищных условий при переселении.
3. Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Для расчёта площади нового жилья важны все официально зарегистрированные лица.
4. Консультируйтесь с юристом. В сложных случаях (споры о регистрации, оспаривание решений комиссии и т. п.) профессиональная помощь поможет защитить ваши права.
5. Следите за официальными уведомлениями. Информацию о признании дома аварийным публикуют на сайтах органов местного самоуправления, в ГИС ЖКХ, а также направляют жильцам письменно.