Приватизация — это бесплатная передача занимаемого жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда в собственность гражданина на добровольной основе. Право на приватизацию закреплено в Законе РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Согласно статье 2 этого закона, граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица — с согласия всех совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, имеющих право на приватизацию данного помещения.
Иными словами, закон привязывает право на приватизацию к одному-единственному факту: наличию договора социального найма. Вы законно вселились, зарегистрированы, пользуетесь помещением — значит, вы имеете право перевести его в собственность.
Когда приватизация действительно невозможна
Статья 4 закона содержит исчерпывающий перечень жилых помещений, которые приватизации не подлежат:
- находящиеся в аварийном состоянии;
- расположенные в общежитиях;
- находящиеся в домах закрытых военных городков;
- служебные жилые помещения (за некоторыми исключениями для сельской местности).
Этот перечень закрытый — расширительному толкованию он не подлежит. Ни муниципалитет, ни суд, ни кто-либо ещё не вправе «добавить» к этому списку новые основания для отказа.
Кроме того, закон устанавливает ещё два ограничения: право на бесплатную приватизацию предоставляется один раз в жизни, и для приватизации требуется согласие всех зарегистрированных совершеннолетних членов семьи.
Главное: наличие другого жилья — не препятствие
А теперь к сути вопроса. Довольно часто наниматели муниципальных квартир сталкиваются с отказом со стороны администрации, аргументированным тем, что у заявителя уже есть в собственности другое жилое помещение. Иногда это квартира, полученная по наследству, иногда — подаренная, иногда — купленная.
Такой отказ неправомерен.
В законе о приватизации нет ни одного положения, которое связывало бы право на приватизацию с отсутствием у гражданина иного жилья в собственности. Право на приватизацию возникает из статуса нанимателя, а не из факта отсутствия другой «квадратуры».
Это подтверждают и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ. В постановлении № 8 от 24 августа 1993 года «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» прямо указано: требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в собственность подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья, поскольку статья 2 Закона наделила граждан, занимающих жилые помещения по договору социального найма, правом приобрести эти помещения в собственность.
Более того, Верховный Суд РФ подчёркивает: гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных законом условиях, если они обратились с таким требованием.
Как складывается судебная практика
Суды по всей стране — от Москвы до Владивостока — единообразно встают на сторону нанимателей, когда отказ в приватизации мотивирован наличием иного жилья.
Один из показательных примеров — дело, в котором Министерство обороны РФ и ФГАУ «Росжилкомплекс» пытались выселить граждан из квартиры, ссылаясь на то, что один из ответчиков имеет в собственности индивидуальный жилой дом и земельный участок. Суд не только отказал в выселении, но и удовлетворил встречный иск о признании права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации. В мотивировочной части суд указал: «наличие в собственности одного из ответчиков жилого дома и участка не может служить основанием для отказа в приватизации спорной квартиры, поскольку положения Закона о приватизации жилья не увязывают право на приватизацию с владением иной недвижимостью».
А что, если договор социального найма заключён «с нарушением»?
Иногда оппоненты приватизации идут дальше и пытаются оспорить сам договор социального найма. Логика такая: «Вы на момент получения муниципальной квартиры уже имели жильё, значит, нуждаемости не было, договор незаконный».
Этот довод тоже не работает. Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ (постановление № 14 от 2 июля 2009 года) и положениям статьи 181 Гражданского кодекса РФ, договор социального найма можно оспорить только в течение трёх лет с момента, когда началось его исполнение — то есть с момента вселения и начала проживания. Если прошло больше трёх лет, оспорить договор уже нельзя, даже если при его заключении были какие-то нюансы.
На практике это означает, что для подавляющего большинства нанимателей, проживающих в муниципальных квартирах по 10, 15, 20 лет, попытки оспорить договор социального найма заведомо безуспешны.
Что делать, если вам отказали
Порядок действий достаточно прост:
- Получите письменный отказ. Администрация обязана дать мотивированный ответ в течение двух месяцев с момента подачи заявления (статья 8 Закона о приватизации). Если отказ не оформлен письменно — требуйте его в письменном виде.
- Проверьте основание отказа. Если единственный аргумент — наличие у вас другого жилья в собственности, вы имеете все шансы успешно оспорить отказ в суде.
- Обратитесь в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. К иску приложите: договор социального найма, документы, подтверждающие, что вы ранее не участвовали в приватизации (справка из Росреестра), согласие или нотариальные отказы других зарегистрированных членов семьи, а также письменный отказ администрации.
- Дождитесь решения. Судебная практика сложилась настолько устойчиво в пользу нанимателей, что при правильном оформлении документов шанс на удовлетворение иска близок к абсолютному.
Частые вопросы
Может ли долг по коммунальным платежам стать основанием для отказа? Нет. Закон не связывает право на приватизацию с отсутствием задолженности по ЖКУ. Однако, если администрация расторгнет договор социального найма (что отдельно и непросто), приватизация станет невозможна — не будет правового основания.
Можно ли приватизировать, если ранее уже участвовал в приватизации? По общему правилу — нет. Право на бесплатную приватизацию предоставляется один раз в жизни. Исключение — несовершеннолетние: если ребёнок стал собственником жилья в порядке приватизации до 18 лет, после совершеннолетия он сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию.
Что если квартира получена по ордеру, а не по договору социального найма? Ордер — это документ советского времени, подтверждающий право на вселение. Утрата ордера не препятствует реализации жилищных прав: суды неоднократно признавали незаконными отказы в приватизации, мотивированные лишь отсутствием оригинала ордера.
АПДЕЙТ 04.2017: Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 14 марта 2017 года по делу № 33-1845/2017 формулирует ту же мысль с предельной ясностью: «Действующее законодательство не связывает возможность участия граждан в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, с наличием в собственности иного жилья».
АПДЕЙТ 05.2021: Решения Ленинского районного суда ЕАО от 7 апреля 2016 года, Берёзовского районного суда ХМАО от 25 марта 2021 года и множество других судебных актов подтверждают: ни один суд в Российской Федерации не откажет в приватизации только потому, что у нанимателя есть другая жилплощадь.
Комментарии
Аналогичная ситуация, но там чиновники пошли дальше. Они завили, что если я буду бороться дальше за право приватизации, они расторгнут со мной договор социального найма через суд.
Данные угрозы не имеют законного основания. Если администрация отказывается передавать вам муниципальную квартиру в собственность по приватизации, обращайтесь в суд. Право на приватизацию дается только один раз и наличие иного жилья в собственности это право не ограничивает.
Спасибо большое за статью! Прям бальзам на душу. Мы с мужем уже третий год бьёмся с нашей администрацией. У нас квартира муниципальная, а ещё мне мама по наследству оставила однушку в Подольске. Так нам в приватизации отказали — пишут, «обеспечены жильём». Пошли в суд, первое заседание было в начале августа, судья прямо сказала, что отказ необоснованный. Ждём решение.
Статья попалась очень вовремя.
У нас соседка по площадке таже ситуация была, ей отказали а она пошла и наняла адвоката за бешеные деньги. А потом оказалось что и адвокат не нужен был, суд сам всё решил в её пользу за два заседания. Она потом ругалась, что деньги зря отдала))
Добрый вечер. Кто нибудь знает, распространяется ли это на муниципальные квартиры если они получены как служебные? Я военный пенсионер, мне давали служебное жильё, потом перевели в муниципальный фонд, договор соцнайма есть. Но боюсь что будут отказывать на том основании, что служебное.
Статья 4 Закона о приватизации прямо исключает служебные жилые помещения, но если помещение переведено из служебного в муниципальный фонд и с вами заключён договор социального найма (не служебного, а именно социального), то оснований для отказа по ст. 4 уже нет. Это подтверждал и Конституционный суд. Так что шансы хорошие, подавайте.
Сергей Бред какой то. Получается можно иметь пять квартир и продолжать бесплатно получать жильё от государства? Где справедливость?
Никто никому бесплатно жильё не даёт. Квартира по соцнайму уже выдана — возможно, 30 лет назад. Приватизация это не получение нового жилья, а оформление в собственность того, в котором человек уже живёт и за которое уже платит квартплату.
да но человек при этом имеет ещё квартиру. Зачем ему две?
Вы рассуждаете с позиции «нужда в жилье» — а это институт из другого закона (Жилищный кодекс, глава 7, обеспечение жильём нуждающихся). Приватизация — институт совершенно другой. Она не про нуждаемость, а про преобразование формы собственности на уже занимаемое помещение. Это разные правовые механизмы, и смешивать их — ошибка, которую как раз и совершают чиновники.
а почему нет? Может мама оставила. Может мужу подарили. Это ж не основание отбирать у человека право на ту квартиру где он живёт уже двадцать лет. Вы что, хотите чтобы у людей отбирали жильё за то что они получили наследство?
Я не говорю про отнимать. Я говорю что логики в этом нет. Государство должно помогать тем кто нуждается, а не тем у кого уже есть жильё.
У нас вообще смешной случай. Муниципалитет отказал в приватизации, мотивировали тем что у меня есть доля 1/12 в квартире матери. Я даже не знал про эту долю, оказалось что мне её дед ещё в 2007 году подарил через нотариуса. Доля в 3 квадратных метра. Три!!! И из за этого отказали. Суд отменил отказ за одно заседание.
Поднимите руку кому тоже отказывали с такой формулировкой ⬆️⬆️⬆️
Мне отказали из-за полноценной квартиры, которую мы купили по ДКП в этом же доме на этаж ниже. Пошла в суд. Суд отправил на «досудебное урегулирование». Пошла обратно в администрацию. Они снова отказали . Пошла в суд. На заседании представитель администрации эмоционально с претензии завил: «у них есть квартира в этом же доме на эта ниже, гражданин судья!» Словно мы преступники-моршшеники какие-то. Я видела, как даже судью это смутило, но… закон есть закон.
Суд удовлетворил мой иск.
Администрация подала апелляцию.
Апелляция оставила в силе.
Администрация подала кассацию.
Кассация оставила в силе.
Это заняло 17 месяцев. Ни разу никто не объяснил зачем они тянули время. Просто принципиально видимо.
Суд не мог отправить на «досудебное урегулирование» по приватизации — это не административное производство. Скорее всего вам предложили подать досудебную претензию в порядке какой-то местной процедуры. В следующий раз сразу подавайте иск, обязательного досудебного порядка по этим делам нет.
Спасибо за охрененный бездельный совет. Второго раза, слава богу, у нас не будет. Ну и выиграли бы мы 2 месяца из 17, спасибо)
Лишь бы поумничать.
Благодарю всех за интересный сайт. Подскажите а если я уже участвовала в приватизации в 1996 году (мне было 9 лет, родители приватизировали на меня квартиру), могу ли я сейчас приватизировать муниципальную квартиру, где прописана? В статье написано, что несовершеннолетним можно второй раз, но я уже взрослая.
Да, можете. Статья 11 Закона о приватизации: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения совершеннолетия. То есть для вас первая приватизация «не считается», у вас есть право на ещё одну. Подавайте спокойно.
Огромнейшее вам спасибо!
Поделюсь опытом. Отказали в приватизации в 2012 году. Причина — в собственности дома 40 кв.м. в деревне, который достался от бабушки. Дом в деревне за 200 км от города, без отопления, без удобств, жить в нём нельзя. Но формально — жилое помещение в собственности. Суд отменил отказ за одно заседание. Самое смешное — когда пришёл получать договор, та же чиновница что отказывала, даже не посмотрела в глаза. Просто молча оформила. Вот и вся «борьба» с излишками жилья у населения.
Отличная статья, грамотно написана. Подскажите, а будет продолжение? Хотелось бы почитать про приватизацию комнат в коммуналках — там тоже много нюансов.
Да, мне бы тоже хотелось узнать. Мало очень достоверной информации.