Адвокат Иванов В.И.

В настоящее время наблюдается стоящий бум продажи вторичной недвижимости советского периода. Причем, что интересно, более 80% из нее продается впервые. В истории современной России в рынок массово уходит приватизированная недвижимость. Естественно, первая же проблема, с которой столкнулись продавцы и покупатели такой недвижимости — расхождения даты приватизации с датой регистрации права собственности, которая порой достигает 10 лет. Представьте: у вас есть квартира, которую семья приватизировала ещё в 1995 году. На руках — договор приватизации, всё оформлено по правилам того времени. Но если сегодня заказать выписку из ЕГРН, в графе «дата регистрации права» будет стоять, скажем, 2018 год. Возникает закономерный вопрос: с какого момента квартира считается вашей — с 1995 или с 2018? И почему вообще такие расхождения возможны?

Разберёмся подробно: как работает механизм возникновения и фиксации права, какие нормы закона тут действуют и как это влияет на ваши реальные права (например, при продаже, налогообложении или спорах).

Что значит «возникновение права» и «регистрация права»

Эти два понятия часто путают, но юридически они не всегда совпадают.

• Возникновение права — это момент, когда у лица появляется законное право собственности по основанию: покупка, приватизация, наследство, дарение и т. п. Ключевой момент здесь — наличие документа-основания (договор, свидетельство, судебный акт), который подтверждает, что право возникло.
• Регистрация права в Росреестре — это публичная фиксация этого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она нужна, чтобы третьи лица (покупатели, банки, госорганы) могли проверить, кому принадлежит объект.

В современном обороте регистрация — обязательный этап для большинства сделок с недвижимостью. Но для прав, возникших до создания единой системы учёта, действуют особые правила.

Как было раньше

До 1997 года системы ЕГРН в её нынешнем виде не существовало. Приватизацию оформляли через органы местной власти и БТИ (Бюро технической инвентаризации). Право подтверждалось:

• договором передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации);
• иногда свидетельством о собственности, выданным местной администрацией.

Эти документы имели полную юридическую силу: с момента подписания договора приватизации (или с даты, прямо указанной в нём) человек становился собственником.

Единая система учёта недвижимости начала формироваться с принятием Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а позже — Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно тогда все ранее возникшие права стали вносить в ЕГРН — часто это происходило по заявлению собственника либо в рамках «переноса» сведений из старых реестров. Отсюда и дата 2018 года в выписке: это дата внесения сведений в ЕГРН, а не дата появления права.

С какого момента считать квартиру в собственности

Датой возникновения права собственности считается дата договора приватизации (либо дата, прямо указанная в договоре).

Это прямо следует из норм закона:

• Статья 6 Федерального закона № 122‑ФЗ (в редакции, действовавшей ранее) признавала юридическую силу прав, возникших до введения обязательной регистрации.
• Статья 69 Федерального закона № 218‑ФЗ подтверждает, что права, возникшие до вступления в силу закона № 122‑ФЗ, признаются действительными даже без регистрации, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя.

Таким образом, формально право у вас с 1995 года, а 2018 год — это лишь дата учёта этого уже существующего права в современном реестре.

Практические последствия: зачем это важно знать

Дата возникновения права влияет на ряд важных вещей:

1. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже. Для квартир, полученных по приватизации, действует правило: если вы владеете квартирой более 3 лет, доход от продажи не облагается налогом. Срок считают с даты приватизации (1995), а не с даты внесения записи в ЕГРН (2018). Это существенно экономит деньги при продаже.
2. Раздел имущества и наследственные дела. В спорах о праве собственности суд будет опираться на дату договора приватизации как на момент возникновения права. Запись в ЕГРН лишь подтверждает уже существующее право.
3. Доказательственная база. При любых спорах (например, если кто-то оспаривает право) ключевым документом будет договор приватизации 1995 года. Выписка из ЕГРН с датой 2018 года — это подтверждение учёта, а не источник права.

Как подтвердить дату возникновения права

Если нужно документально обосновать, что право возникло в 1995 году, пригодятся:

• договор приватизации (оригинал или заверенная копия);
• архивная выписка или справка из органов, оформлявших приватизацию;
• документы БТИ того периода (если сохранились);
• выписка из ЕГРН, где в графе «документы-основания» указан договор приватизации.

При необходимости можно запросить архивные сведения в местной администрации или МФЦ — они помогут восстановить цепочку документов.

В Москве и ряде других городов активно реализуется программа реновации: старые дома сносят, а жильцов переселяют в новые квартиры. При этом нередко возникают напряжённые ситуации, когда представители управы настойчиво предлагают нанимателям муниципальных квартир срочно приватизировать жильё — а при отказе грозят судом.

Типичная формулировка звучит примерно так: «Если не оформите приватизацию сейчас, мы будем вынуждены обратиться в суд». У людей возникает паника: а вдруг действительно заставят? И главное — зачем это нужно администрации?

Разберёмся, насколько правомерны такие требования, что говорит закон, и какие реальные интересы могут стоять за подобными призывами.

Приватизация — это право, а не обязанность

Ключевой момент: приватизация жилого помещения — добровольный гражданско‑правовой акт. Это прямо закреплено в Законе РФ от 04.07.1991 № 1541‑1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно закону, граждане, занимающие жильё по договору социального найма, вправе приобрести его в собственность, но не обязаны этого делать. Никто не может принудить человека к заключению сделки или к оформлению права собственности против его воли.

Если управа требует «обязательно приватизировать», такие требования юридически неправомерны. Угроза «пойдём в суд» в данном контексте не имеет правовых оснований: суд не может по иску администрации обязать гражданина приватизировать квартиру.

Как работает переселение по реновации для нанимателей и собственников

Важно понимать разницу в механизмах переселения:

• Наниматели по соцнайму (квартира не приватизирована) при переселении получают другое жилое помещение также по договору социального найма. При этом должны соблюдаться нормы предоставления площади (социальные нормы), а жильё должно быть равнозначным или улучшенным по условиям.
• Собственники (квартира приватизирована) получают взамен другое жилое помещение в собственность либо денежную компенсацию — по выбору собственника.

Именно эта разница и объясняет, почему администрация может быть заинтересована в том, чтобы люди приватизировали квартиры до переселения.

Зачем управе «торопить» с приватизацией

Чаще всего за настойчивыми рекомендациями стоят не юридические, а организационно‑экономические мотивы:

1. Упрощение расчётов и процедур. Для собственников механизм компенсации/предоставления жилья прописан более технологично, и город может использовать типовые процедуры.
2. Избежание повышенных обязательств по площади. Если человек стоит на учёте как нуждающийся или имеет право на улучшение жилищных условий, при переселении как нанимателя ему могут предоставить жильё большей площади по социальным нормам. Если он станет собственником до переселения, механизм меняется: ему дают равнозначное жильё (по количеству комнат и метражу), а не по норме учёта.
3. Снижение нагрузки на жилищный фонд. Предоставление жилья по соцнайму требует наличия соответствующего фонда и учёта очередности, а с собственниками работают по иной схеме.

Таким образом, рекомендация «приватизируйте сейчас» часто направлена на то, чтобы человек не получил больше квадратных метров, чем было в старой квартире.

Может ли администрация подать в суд, чтобы заставить приватизировать

Нет, не может. Суд не вправе принудить гражданина к приватизации. Приватизация — это сделка, которая возможна только при наличии воли гражданина. Отсутствие воли — достаточное основание для того, чтобы сделка не состоялась.

Более того, даже если администрация подаст такой иск, суд откажет в его удовлетворении, поскольку это противоречит базовым принципам гражданского права и прямому тексту закона о приватизации.

Угрозы судом в данном случае — это, скорее, психологическое давление, а не реальная юридическая перспектива.

Что реально может сделать администрация

Вместо принуждения к приватизации у администрации есть другие инструменты:

• обеспечить переселение нанимателя в равнозначное жилое помещение по договору социального найма;
• соблюдать нормы предоставления жилья, если человек имеет на это право;
• учитывать статус нуждаемости и иные льготы при формировании нового жилого помещения.

При этом любые попытки ограничить права нанимателя под предлогом «надо сначала приватизировать» незаконны.

Практические советы: как действовать, если требуют приватизировать

Если вы столкнулись с давлением со стороны управы, действуйте так:

1. Не подписывайте документы под давлением. Приватизация требует осознанного решения. Если сомневаетесь — возьмите паузу.
2. Запросите письменное обоснование. Попросите у представителей администрации официальное письмо с указанием нормы закона, по которой вас «обязывают» приватизировать. Скорее всего, такого документа не будет.
3. Фиксируйте устные требования. Если разговоры носят угрожающий характер, фиксируйте их (аудиозаписи, письменные обращения, отметки в журналах приёма).
4. Обратитесь за консультацией. Можно проконсультироваться в жилищной инспекции, у юриста, в общественной приёмной.
5. Подавайте жалобы при нарушении прав. Если давление продолжается, можно направить жалобу в прокуратуру, жилищную инспекцию или в вышестоящие органы власти.

Нет, отказ ТЖС неправомерен. Перерасчет квартплаты осуществляется в течение 5 рабочих дней после подачи заявления. В случае отсутствия перерасчета в течении последующего месяца заявитель вправе обратиться в суд (необходимы документы, подтверждающие проживание в другом месте за указанный период). Обращаем внимание, что перерасчет будет осуществлён только в части определённых коммунальных услуг.

Оплачивать нужно, так как квартира поступила в собственность со дня открытия наследства – смерти наследодателя. Срок в 6 месяцев в наследственном деле предоставляется для поиска всех возможных наследников. В случае их наличия и вступления в права на квартиру первичный наследник имеет право взыскать с новых наследников них часть квартплаты, уплаченной в период действия наследственного дела.

Совмещать улучшение жилищных условий и переселение жилого помещения по программе реновации не запрещено, но необходимо подать все необходимые документы не позже включения дома в очередь на снос. При этом администрация может построить квартиру больше площади, но за дополнительную плату по соответствующему договору.