Квартира принадлежит трём собственникам в равных долях — каждому по 1/3. Двое решили выйти из права собственности: продать или подарить свои доли третьему лицу. Кажется, что раз участники между собой договорились, можно составить договор в простой письменной форме, отнести в МФЦ — и готово. Но Росреестр такую сделку без нотариуса не зарегистрирует. Разберёмся, почему.
Правило и единственное исключение
Ключевая норма — часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Она звучит так: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Исключение из этого правила тоже прямо прописано в законе: нотариус не нужен, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. То есть когда квартира продаётся целиком и на стороне продавца выступают все собственники одновременно — простая письменная форма допустима.
В нашем случае отчуждают свои доли не все три собственника, а только двое. Третий свою долю сохраняет. Значит, исключение не работает, и сделка требует нотариального удостоверения. Это подтверждает и Росреестр в официальных разъяснениях: «Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже если один из сособственников становится единоличным владельцем объекта».
Минюст России в письме от 11 октября 2023 года сформулировал это ещё жёстче: если по сделке свои доли отчуждают не все участники долевой собственности, «наиболее правильным представляется осуществление нотариального удостоверения такой сделки».
А если это дарение, а не продажа?
До 13 января 2025 года договор дарения доли можно было заключить в простой письменной форме — в части нотариального удостоверения действовало то же правило, что и для купли-продажи: нотариус обязателен, кроме случая, когда все доли отчуждаются по одной сделке.
С 13 января 2025 года всё изменилось. Вступил в силу Федеральный закон № 459-ФЗ, который внёс изменения в пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса. Теперь любой договор дарения недвижимости между гражданами — будь то вся квартира или доля, близкому родственнику или постороннему — должен быть нотариально удостоверен. Без печати нотариуса Росреестр просто не примет документы.
Получается, что для дарения ситуация ещё однозначнее: нотариус требуется по двум независимым основаниям — и как для сделки с долями (ст. 42 закона № 218-ФЗ), и как для договора дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Купля-продажа: преимущество третьего собственника
Если двое из трёх собственников решили продать свои доли третьему лицу, возникает ещё один правовой механизм — преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Перед тем как предложить долю постороннему, продавец обязан письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать с указанием цены и других условий.
Третий собственник — тот, кто свою долю сохраняет — имеет право выкупить продаваемые доли на тех же условиях. Если он не ответил в течение месяца, долю можно продать третьему лицу. Если отказался — можно продавать сразу, не дожидаясь истечения срока.
Нотариус в этом случае выполняет сразу несколько функций: проверяет, что уведомление было направлено надлежащим образом, контролирует соблюдение преимущественного права, удостоверяет дееспособность сторон и добровольность сделки.
При дарении преимущественное право не возникает. Долю можно подарить кому угодно, не спрашивая и не уведомляя остальных собственников — правило о преимущественном праве покупки действует только при возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
Что было бы, если бы все три собственника участвовали?
Если бы все три собственника решили продать свои доли по одному договору купли-продажи одному покупателю — нотариус был бы не нужен. Это и есть то самое исключение из статьи 42 закона № 218-ФЗ: все участники долевой собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки, объект переходит к покупателю целиком, долевая собственность прекращается.
Условия для применения исключения:
- все сособственники участвуют в сделке;
- все совершеннолетние и полностью дееспособные;
- отчуждение происходит по одному договору;
- в результате объект полностью переходит к покупателю.
Если хотя бы одно из этих условий не выполняется — нотариус обязателен.
Для дарения, напомню, с 2025 года это исключение больше не работает: дарение недвижимости всегда требует нотариуса, независимо от количества участников.
Сколько стоит нотариус
Стоимость складывается из двух частей — федерального и регионального тарифов.
Федеральный тариф един по всей стране: 0,5% от суммы сделки (или кадастровой стоимости), но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для близких родственников при дарении действует льгота 50% — максимальный федеральный тариф составит 10 000 рублей.
Региональный тариф устанавливается в каждом субъекте отдельно. В Москве в 2026 году он составляет 7 000 рублей, в Московской области — 8 700 рублей, в Санкт-Петербурге — 8 000 рублей.
Получается, что в Москве нотариальное удостоверение договора дарения между близкими родственниками обойдётся примерно в 17 000 рублей (10 000 + 7 000). Между посторонними лицами — до 27 000 рублей (20 000 + 7 000).
Дополнительно — госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре: 4 000 рублей с 1 января 2025 года. Но если документы на регистрацию подаёт сам нотариус в электронном виде, регистрация занимает один рабочий день вместо трёх.
Типичные ошибки
- Составить договор в простой письменной форме и подать через МФЦ. Росреестр откажет в регистрации. Договор, для которого законом установлена обязательная нотариальная форма и который не был удостоверен, считается ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
- Не уведомить третьего собственника при продаже. Если при купле-продаже нарушить преимущественное право, любой другой участник долевой собственности может в течение трёх месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). При дарении уведомлять не нужно.
- Сделать две отдельные сделки вместо одной. Если бы все три собственника захотели продать доли одному покупателю, они могли бы обойтись без нотариуса — одним договором. Но если двое решат оформить отдельно от третьего, нотариус становится обязательным, даже если все три в итоге продают одному лицу.
- Не учесть новые правила 2025 года для дарения. До января 2025 года можно было найти лазейки и оформить дарение доли без нотариуса в определённых ситуациях. Сейчас это невозможно — закон № 459-ФЗ закрыл все исключения для дарения недвижимости.
Порядок действий
Для купли-продажи долей двух из трёх собственников третьему лицу:
- Уведомить третьего собственника о намерении продать доли с указанием цены и условий — письменно, заказным письмом с уведомлением или через нотариуса.
- Получить письменный отказ от преимущественного права покупки либо дождаться истечения месячного срока.
- Обратиться к нотариусу с паспортами, выпиской из ЕГРН, уведомлениями или отказами. Нотариус составит и удостоверит договор.
- Нотариус сам направит документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде — это занимает 1–3 рабочих дня.
- Получить обновлённую выписку из ЕГРН с новыми собственниками.
Для дарения долей двух из трёх собственников третьему лицу:
- Уведомлять третьего собственника не нужно — при дарении преимущественное право не возникает.
- Обратиться к нотариусу с паспортами и выпиской из ЕГРН для составления и удостоверения договора дарения.
- Нотариус направит документы на регистрацию. Регистрация — 1–3 рабочих дня.
- Получить выписку из ЕГРН.
Комментарии
До 2010 года было можно. Достаточно всем собственникам прийти в Росреестр. Но из-за большого числа мошенничества с долями Росреестр решили переложить ответственность на нотариусов.
К слову и чести, но большинство нотариусов действительно дорожат своей репутацией и сомнительные сделки просто не регистрируют.
Да что вы говорите, сплошь и рядом 90% нотарусов регистрирует сделки с долями и им плевать кому продавец отчуждают доли.
Очередная бюрократия под эгидой борьбы с мошенниками. Нотариусы итак зажрались, а им еще добавили.
Статья хорошая, но один момент. Вы пишете что при дарении уведомлять других собственников не нужно. А я читал что с 2024 года внесли изменения и теперь нужно. Или я путаю?
Вы путаете. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) действует только при возмездном отчуждении — то есть при продаже. При дарении уведомлять других сособственников не нужно, это прямо следует из пункта 2 статьи 246 ГК РФ. Изменений в этот порядок не вносилось.
Спасибо. Тогда другой вопрос — а если я подарю долю постороннему человеку, остальные собственники потом не смогут оспорить? Типа как мнимая сделка если вместо продажи оформлю дарение чтобы не уведомлять.
Это классическая схема — продать под видом дарения, чтобы обойти преимущественное право. Если другие собственники докажут, что за «дарением» стояла фактическая оплата, суд может переквалифицировать сделку в куплю-продажу и применить последствия нарушения преимущественного права. Плюс риск признания сделки притворной (ст. 170 ГК РФ) — тогда она ничтожна. Схема опасная.
И как они докажут? ) Когда даете ваши умные советы, хотя бы спускайтесь из ваших юридических книжек на грешную землю). Никак они не докажут. НИКАК. Это нужно реальные документы или банковские проводки о получении денег (возмездности). Суд такой безусловно инициировать можно, но выиграть его даже с учетом удовлетворения судом вех ваших ходатайств об истребования доказательств — невозможно.
Зачем заморачиваться с дарением. Преимущественное право легко обойти легально: просто указать в уведомлении и в договоре одну цену (завышенную), а реально с дисконтом (меньше) по расписке наличными. Невозможно доказать в рамках стандартного судебного процесса. У меня так сестра продала долю профессиональным соседям, минуя брата.
Молодцы, что написали про новые правила. Я работаю в МФЦ и каждый день люди приходят с договорами дарения без нотариуса. Приходится отказывать, люди кричат, ругаются, плачут. Особенно пенсионеры. Одна женщина три раза приходила, каждый раз мы отказывали. Она не понимала почему, говорила «да мы с дочерью обо всём договорились». А закон уже год как изменился и я ничего не могу сделать.
Если просто выделить долю в натуре? Разделить квартиру на два отдельных объекта и тогда каждый распоряжается своей частью как хочет. Нотариус для этого нужен?
А давайте зубы выдирать через задний проход? Зачем нам простые пути. Чем вам так нотариус плох)
Девочки, подскажите. У нас квартира на троих — я, бывший муж и свекровь (делили при разводе). Бывший хочет продать мне свою долю. Свекровь против и уведомление получать отказывается. Что делать??
Жанна, уведомление можно отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу регистрации свекрови. Ей не обязательно его получать и соглашаться. Главное — отправить по всем известным адресам и сохранить квитанцию с описью. Через месяц после отправки можно продавать.
А если она не живёт по адресу регистрации? Тогда письмо вернётся и что?
Жанна, если письмо вернётся с отметкой «адресат отсутствует» или «истёк срок хранения» — это всё равно считается надлежащим уведомлением. Но лучше отправить и по фактическому адресу если знаете. Некоторые идут через нотариуса — он отправляет уведомление и выдаёт свидетельство. Это надёжнее но дороже
Жанна, у меня была такая же ситуация с сестрой. Отправили через нотариуса, она не пришла забирать, нотариус выдал свидетельство о передаче заявления. Через месяц продали без проблем. Нотариус за отправку взял 1500 руб. Это того стоило.
Ага, ну если бы сестра захотела она бы обжаловала сделку и перевела бы ее на себя. Дело в том, что такое «полу уведомление» можно оспорить, как не полученное. Верховный суд об этом неоднократно писал.
Нотариусы это узаконенный рэкет. Пришёл, посидел 15 минут, поставил печать, 15 тыщ. Пенсионер, половина пенсии. Спасибо родное государство.
«Если все три собственника продают по одному договору — нотариус не нужен.» — вот это место в статье на вес золота. Жаль поздно уже.
Я полгода назад у троих наследников покупал квартиру. Пришёл в МФЦ с обычным договором, а мне говорят — нужен нотариус. Пришлось идти и платить. А оказывается зря! Причем даже их юрист и мой риэлтор настаивал на ОБЯЗАТЕЛЬНОМ нотариусе. Я говорил, что он не нужен. Я был один против пятерых. Оказался прав.
Если все трое совершеннолетние, дееспособные и продают по одному договору — нотариус действительно не нужен. Сотрудник МФЦ мог ошибиться или не до конца разобраться в ситуации. Вам нужно было настаивать. К сожалению, многие сотрудники МФЦ перестраховываются и отправляют к нотариусу даже когда он не требуется.
Ну переплатили немного. Вот же жмот, зато нотариальный договор все же поосновательней будтет, тем более, у наследников. Потом мало ли что.
«Мало ли что» — и нотариус не поможет. Нотариус, если что, ни о чего не защищает. Это просто красивая бумажка с номером и на гербе РФ. А 30-50 тыс. это тоже деньги. Для тех кто их зарабатывает, а не ворует.
Статья полезная, спасибо. Вопрос: а если двое из трёх собственников хотят подарить свои доли третьему, но один из дарителей находится в другом городе? Можно ли оформить у любого нотариуса или нужно ехать к одному?
Можно у разных нотариусов. Если двое дарителей в разных городах — каждый может пойти к своему нотариусу, получить удостоверенный экземпляр договора, а потом эти экземпляры объединить и подать на регистрацию. Но проще — сделать один договор и отправить его почтой или курьером второму дарителю, тот идёт к своему нотариусу, удостоверяет свою подпись, и отправляет обратно. Хотя на практике нотариусы предпочитают когда все на одном месте
спасибо большое! А можно ещё уточнить — один договор дарения на две доли или два отдельных договора?
Можно и так и так. Один договор на две доли — проще и дешевле (один набор УТП). Два отдельных договора — если дарители в разных городах и не хотят ждать друг друга. Но если один общий договор и оба дарителя — то они оба должны прийти к одному нотариусу, либо как я описал выше — по очереди у разных
кто нибудь вообще пробовал оспорить отказ росреестра когда они требуют нотариуса а по закону он не нужен? Какой шанс что выиграешь?
Вот нахрена такие коммент писать, заняться что ли людям нечем. еще на росреестр в суд подавать.